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2016 年下半年上海房地產(chǎn)估價(jià)師 制度與政策 不動(dòng)產(chǎn)登記載體 考試題 本卷共分為 2 大題 50 小題 作答時(shí)間為 180 分鐘 總分 100 分 60 分及格 一 單項(xiàng)選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項(xiàng)中 只有 1 個(gè)事最符合題 意 1 是指在施工過程中耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體的各項(xiàng)費(fèi)用 A 企業(yè)管理費(fèi) B 規(guī)費(fèi) C 直接工程費(fèi) D 措施費(fèi) E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2 資本化率的公式為 A B C D E 工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 3 某物業(yè)當(dāng)前的市場售價(jià)為 5000 元 m2 其業(yè)主擬采用租金按年 5 等比遞增 方式出租 并希望在 20 年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當(dāng)前售價(jià)相當(dāng) 如 果折現(xiàn)率為 12 則第一年的租金應(yīng)該確定為 元 m2 A 482 79 B 448 24 C 467 25 D 498 53 4 豪華住宅用地的土地使用權(quán)出讓的最高年限為年 A 40 B 50 C 60 D 70 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 5 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅 其保修期從 之日起計(jì)算 A 工程竣工 B 物業(yè)驗(yàn)收合格 C 購房人實(shí)際入住 D 開發(fā)企業(yè)向購房人交付房屋 6 是建設(shè)項(xiàng)目的組成部分 它是具有獨(dú)立的設(shè)計(jì)文件和相應(yīng)的綜合概 預(yù) 算 書 竣工后能獨(dú)立發(fā)揮生產(chǎn)能力或使用效益的工程 A 單項(xiàng)工程 B 單位工程 C 分部工程 D 分項(xiàng)工程 7 根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)法 建筑安裝工程費(fèi)中的住房公積金屬于 A 企業(yè)管理費(fèi) B 規(guī)費(fèi) C 直接工程費(fèi) D 措施費(fèi) E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 8 折價(jià)處置抵押房地產(chǎn)的 應(yīng)當(dāng)參照 A 原購買價(jià) B 重建價(jià)格 C 重置價(jià)格 D 市場價(jià)格 9 豪華住宅用地的土地使用權(quán)出讓的最高年限為 年 A 40 B 50 C 60 D 70 10 某夫妻共有一套成本價(jià)購買的房改房 現(xiàn)因離婚進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的需要而委 托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該套房改房的價(jià)格 則較合理的估價(jià)結(jié)果是 2007 年 考題 A 現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金 B 現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格 C 現(xiàn)時(shí)該房屋的房改成本價(jià) D 當(dāng)時(shí)該房屋的房改成本價(jià) E 工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 11 選擇目標(biāo)市場 通常要基于對 進(jìn)行評價(jià)的基礎(chǔ)上 A 單一市場 B 重要市場 C 細(xì)分市場 D 主要市場 12 建設(shè)用地使用權(quán)出讓的每幅地塊 面積 年限和其他條件 報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán) 的人民政府批準(zhǔn)后 由實(shí)施 A 市 縣人民政府 B 市 縣人民政府土地管理部門 C 市 縣人民政府規(guī)劃管理部門 D 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 E 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 13 在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中 城市化 屬于 A 社會(huì)因素 B 環(huán)境因素 C 人口因素 D 行政因素 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 14 某夫妻共有一套成本價(jià)購買的房改房 現(xiàn)因離婚進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的需要而委 托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該套房改房的價(jià)格 則較合理的估價(jià)結(jié)果是 A 現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金 B 現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格 C 現(xiàn)時(shí)該房屋的房改成本價(jià) D 當(dāng)時(shí)該房屋的房改成本價(jià) E 工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 15 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù) 成交價(jià)格明顯低 于正常市場價(jià)格的 以作為繳納稅費(fèi)的依據(jù) A 出租價(jià)格 B 抵押價(jià)格 C 成交價(jià)格 D 評估價(jià)格 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16 相似的房地產(chǎn)之間之所以價(jià)格相互牽制 相互接近 是因?yàn)橄嗨频姆康禺a(chǎn) 之間具有 A 異質(zhì)性 B 排他性 C 替代性 D 互補(bǔ)性 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 17 某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為 6000m2 房地產(chǎn)總價(jià)值為 2400 萬元 其中土 地價(jià)值為 800 萬元 某人購買了其中 300m2 該部分的房地產(chǎn)價(jià)值為 126 萬元 假如按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?則此人應(yīng)占有的土地份額為 A 5 00 B 5 25 C 5 42 D 5 75 18 拆除租賃房屋時(shí) 如果被拆遷人與承租人未就解除租約達(dá)成協(xié)議 房屋拆 遷補(bǔ)償方式是 A 面積結(jié)算 B 貨幣補(bǔ)償 C 產(chǎn)權(quán)調(diào)換 D 貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換 19 某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個(gè)人住房抵押貸款 如果該 貸款的年利率為 5 75 期限為 15 年 按月償還 首次月還款額為 2000 元 月還款額增長率為 0 2 則該購房者在第 5 年第 6 個(gè)月的還款額為元 A 2277 4 B 2223 41 C 2728 8 D 2741 9 E 借款合同 20 如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用 及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額 則應(yīng)以進(jìn)行估價(jià) A 保持現(xiàn)狀前提 B 裝修改造前提 C 轉(zhuǎn)換用途前提 D 重新利用前提 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 21 某零售商業(yè)物業(yè)租約規(guī)定 基礎(chǔ)租金為 35 萬元 月 百分比租金標(biāo)準(zhǔn)為 8 若承租人本月的營業(yè)額為 480 萬元 則按常規(guī)計(jì)算的承租人本月應(yīng)繳納的 租金總額為 萬元 A 35 B 37 8 C 38 4 D 73 4 E 借款合同 22 房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是 A 相對較高的收益水平 B 易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 C 抵消通貨膨脹的影響 D 投資回收期較長 23 下列關(guān)于房地產(chǎn)市場自然周期與投資周期關(guān)系的表述中 正確的是 A 自然周期與投資周期同步變化 B 投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期 C 投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期 D 投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期 24 深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)公司通過上市 解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入 問題 購買該公司的股票屬于 A 房地產(chǎn)開發(fā)投資 B 房地產(chǎn)置業(yè)投資 C 房地產(chǎn)間接投資 D 投資于房地產(chǎn)投資信托基金 E 借款合同 25 某宗地面積為 5000m2 現(xiàn)狀容積率為 0 8 土地市場價(jià)值為 4000 元 m2 擬進(jìn)行改造 批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為 5 0 樓面地價(jià)為 1500 元 m2 則理論上應(yīng)補(bǔ) 交地價(jià) 萬元 A 1250 B 1750 C 2050 D 2150 二 多項(xiàng)選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項(xiàng)中 有 2 個(gè)或 2 個(gè)以上符 合題意 至少有 1 個(gè)錯(cuò)項(xiàng) 錯(cuò)選 本題不得分 少選 所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0 5 分 1 下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說法中 正確的有 2003 年考題 A 估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別 B 建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額 C 建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失 D 建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格與市場價(jià)值之間的 差額 E 建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊 功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊 2 會(huì)計(jì)確認(rèn)和計(jì)量的一般原則包括 A 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 B 配比原則 C 謹(jǐn)慎原則 D 劃分收益性支出與資本性支出原則 E 歷史成本原則 3 在市場法選擇可比實(shí)例的過程中 可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng) 選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對象規(guī)模的 范圍之內(nèi) A 0 5 2 0 B 1 5 2 0 C 0 5 1 5 D 1 0 1 5 4 用地單位必須按合同約定開發(fā)使用土地 超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期 滿 年未動(dòng)工的 按土地使用權(quán)出讓金的 20 以下征收土地閑置費(fèi) A 1 B 2 C 3 D 4 5 住房置業(yè)擔(dān)保公司的實(shí)有資本以為主 A 政府預(yù)算資助 B 資產(chǎn)劃撥 C 房地產(chǎn)骨干企業(yè)認(rèn)股 D 社會(huì)集資 E 個(gè)人集資 6 路線價(jià)法特別適用于 的土地進(jìn)行的估價(jià) A 房地產(chǎn)稅收 B 城鎮(zhèn)土地整理 C 城市房屋拆遷補(bǔ)償 D 土地使用權(quán)出讓 E 市地重劃 7 某城市規(guī)劃將一個(gè)污染嚴(yán)重的企業(yè)南該城市的 A 區(qū)遷至 B 區(qū) 則 B 區(qū)的物 業(yè)投資將會(huì)減少 這主要是由于房地產(chǎn)投資 的特性 A 區(qū)位選擇異常重要 B 變現(xiàn)性差 C 需要適時(shí)的更新改造投資 D 存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 8 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是規(guī)范企業(yè)會(huì)計(jì)確認(rèn) 計(jì)量 報(bào)告的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 它包括兩個(gè)層 次 A 一般會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 B 普通會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 C 特殊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 D 基本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 E 具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 9 項(xiàng)目融資主體的組織形式主要有 A 既有項(xiàng)目法人融資 B 新設(shè)項(xiàng)目法人融資 C 商業(yè)性法人融資 D 政策性法人融資 E 自然人融資 10 某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示 負(fù)債合計(jì)為 3 000 萬元 資產(chǎn)合 為 5 000 萬元 流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為 2 500 萬元和 l 250 萬元 則資產(chǎn)負(fù) 債率為 A 30 B 40 C 50 D 60 E 借款合同 11 廉租住房保障辦法 規(guī)定 廉租住房保障資金來源包括 A 年度財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障資金 B 住房專項(xiàng)維修資金 C 提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增值收益余額 D 土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金 E 政府的廉租住房租金收入 12 銀行券具有以下特點(diǎn) A 是在銀行信用的基礎(chǔ)上產(chǎn)生 通過存款提現(xiàn)和貸款投入流通 B 信譽(yù)高 具有法定支付能力 可在全國范圍內(nèi)流通 C 是一種法定支付手段 任何人不得拒收 D 不定期 可以長期流通使用 E 定期 但可以長期流通使用 13 商業(yè)銀行的職能包括 A 充當(dāng)信用中介 B 變貨幣資本為貨幣收入 C 充當(dāng)支付中介 D 創(chuàng)造派生存款和信用流通工具 E 變貨幣收入為貨幣資本 14 下列關(guān)于拍賣與普通商品交易的區(qū)別 表述錯(cuò)誤的是 A 普通交易中當(dāng)事人只有賣方和買方 B 拍賣方式中有委托人 拍賣人和競買人 三方缺一不可 C 被拍賣商品的出售價(jià)格由競買人通過競價(jià)來決定 即由賣方定價(jià) D 普通交易中商品銷售價(jià)格由賣方定價(jià)或由買賣雙方協(xié)商定價(jià) E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 15 在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中 房地產(chǎn)抵押價(jià)值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu) 先受償款下的價(jià)值扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額 這些法定優(yōu)先 受償款通常包括 A 拖欠建設(shè)工程價(jià)款 B 已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額 C 房地產(chǎn)變賣處置費(fèi)用 D 訴訟費(fèi)用 E 其他法定優(yōu)先受償款 16 w 省 B 縣人民政府為加快城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程 根據(jù) 中華人民共和國 城市房地產(chǎn)管理法 w 省人大常委會(huì)出臺(tái)的 w 省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理 條例 及 w 省政府頒布實(shí)施的 w 省商品房銷售管理辦法 等法律 法規(guī) 出 臺(tái)了 B 縣城鎮(zhèn)職工住房補(bǔ)貼管理暫行辦法 B 縣城鎮(zhèn)商品房預(yù)售管理辦 法 B 縣城鎮(zhèn)商品房銷售管理辦法 等一系列規(guī)定 全面完善了以經(jīng)濟(jì)適 用住房為主的住房供應(yīng)體系 并建立了城鎮(zhèn)最低收入家庭住房保障制度 為加 快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè) 2010 年 3 月 該市采取招標(biāo)方式 選定 C 房地產(chǎn)開發(fā)公 司開發(fā)建設(shè)園林小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 該經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目每平方米成 本價(jià)中 征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)為 130 元 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)為 170 元 建安 工程費(fèi)為 630 元 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi) 為 70 元 貸款利息為 30 元 1 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 屬于 下 列關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房的表述中 正確的是 A 經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)質(zhì)上就是廉租住房 B 低收入家庭可購買經(jīng)濟(jì)適用住房 C 經(jīng)濟(jì)適用住房土地可以通過劃撥取得 D 經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)實(shí)行申請 審核 公示和輪候制度 E 城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見 17 房地產(chǎn)的供求狀況可以分為 A 全國房地產(chǎn)總供求狀況 B 本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況 C 全國本類房地產(chǎn)的供求狀況 D 本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況 E 臨近地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況 18 下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說法中 正確的有 A 估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別 B 建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額 C 建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失 D 建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新構(gòu)建價(jià)格與市場價(jià)值之間的 差額 E 建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊 功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊 19 臨界點(diǎn)分析 是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到的 極限值 以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度 A 利潤為零時(shí) B 利潤最大時(shí) C 允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) D 允許的最高經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) E 借款合同 20 建筑容積率是項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與 之比 A 規(guī)劃建設(shè)用地面積 B 居住區(qū)總用地面積 C 居住區(qū)建筑用地面積 D 獲取土地使用權(quán)面積 21 下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)的規(guī)定中 不正確的表述是 A 未經(jīng)注冊擅自以房地產(chǎn)估價(jià)師名義從事估價(jià)業(yè)務(wù)的 由縣級(jí)以上房地產(chǎn)行 政主管部門責(zé)令其停止違法活動(dòng) 并可處以違法所得 3 倍以下但不超過 3 萬元 的罰款 B 房地產(chǎn)估價(jià)師準(zhǔn)許他人以自己的名義執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)師業(yè)務(wù) 沒有違法所 得的 由縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止違法活動(dòng) 并可處以 1 萬元 以下的罰款 C 中介服務(wù)人員索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物 故意提供虛假評估報(bào) 告 情節(jié)嚴(yán)重的 處 5 年以上 10 年以下的有期徒刑 并處罰金 D 中介服務(wù)人員嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任 出具的評估報(bào)告有重大失實(shí) 造成嚴(yán)重后果 的 處 5 年以下有期徒刑或者拘役 并處或者單處罰金 22 選取可比實(shí)例時(shí) 應(yīng)符合的要求包括 等 A 可比實(shí)例與估價(jià)對象所處的地區(qū)必須相同 B 可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合 C 可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng) D 可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格 E 可比實(shí)例大類用途與估價(jià)對象的大類用途相同 23 按間接比較的判定 某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況 價(jià)格 低 2 而估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況 價(jià)格高 5 若改為直 接比較判定 將出現(xiàn) 的情形 A 估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況 價(jià)格高 7 B 可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況 價(jià)格低 7 C 可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為 1 071 D 可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為 0 933 24 是宏觀經(jīng)濟(jì)政策的第一個(gè)目標(biāo) 一般是指一切生產(chǎn)要素都有機(jī)會(huì)以合適 報(bào)酬參加生產(chǎn)的狀態(tài) A 充分就業(yè) B 價(jià)格穩(wěn)定 C 經(jīng)濟(jì)增長 D 國際收支平衡 25 影響消費(fèi)者購買行為的因素包括社會(huì)文化因素 個(gè)人因素和 A 經(jīng)濟(jì)因素 B 心理因素 C 環(huán)境因素 D 政治因素 E 借款合同