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廣東金融學(xué)院期末考試試題 （A） 2007 —2008 學(xué)年第 1 學(xué)期 考試科目：資產(chǎn)評(píng)估 (閉卷 120 分鐘) 系別________ 班 級(jí)________ 學(xué)號(hào)_________ 姓名_________ 一、單項(xiàng)選擇題（共１０分，每題１分） 1、（ A ）我國(guó)建立了注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師制度。 A、1995年5月 B、1991年11月 C、1993年12月 D、1995年3月 2、不是資產(chǎn)評(píng)估的功能有（ D ）。 A、管理的功能 B評(píng)價(jià)及評(píng)值功能 C、公證的功能 D 資產(chǎn)交易價(jià)格功能 3、以產(chǎn)權(quán)變動(dòng)為目的的有（ B ）。 A、資產(chǎn)抵押 B、企業(yè)兼并 C、財(cái)產(chǎn)納稅 D、財(cái)產(chǎn)擔(dān)保 4、運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)選擇三個(gè)以上參照物的目的是（ C ）。 A、使參照物具有可比性 B、便于計(jì)算 C、排除個(gè)別交易的偶然性 D、避免張冠李戴 5、采用收益法評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，各指標(biāo)存在的關(guān)系是（ A ）。 A、資本化越高，收益現(xiàn)值越低 B、資本化率越高，收益現(xiàn)值越高 C、資產(chǎn)未來(lái)收益期對(duì)收益現(xiàn)值無(wú)影響 D、本金化率和收益現(xiàn)值無(wú)關(guān) 6某宗土地2 000平方米，土地單價(jià)為1 000元/平方米，國(guó)家規(guī)定的容積率為4，則樓面地價(jià)為（ A ）。 A、250元/平方米 B、1 000元/平方米 C、500元/平方米 D、4 000元/平方米 7、 政府辦公樓適合于（ D ）評(píng)估。 A、市場(chǎng)法 B、剩余法 C 收益法 D、成本法 8、在影響商品房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素中，對(duì)價(jià)格影響最大的是（ C ）。 A、交通通達(dá)程度 B、城市規(guī)劃限制 C、區(qū)域的繁華程度 D、公共公用配套設(shè)施狀況 9、、計(jì)算機(jī)器設(shè)備的重置成本時(shí)，不應(yīng)計(jì)入的費(fèi)用是（ A ）。 Ａ、維修費(fèi)用　　 B、購(gòu)置費(fèi)用 Ｃ、安裝費(fèi)用　 D、調(diào)試費(fèi)用 10、 狹義的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)是（ A ）。 Ａ、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)　 B、一種工作制度 C、 法律責(zé)任文書(shū) D、公證性報(bào)告 二、判斷題（共１０分，每題１分） 1、資產(chǎn)評(píng)估通常是在資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)之前，由專(zhuān)門(mén)的人員對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行估價(jià)和判斷。（ √ ） ? 2、公開(kāi)市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，買(mǎi)主和賣(mài)主的地位是平等的。（ √ ） ? 公開(kāi)市場(chǎng)條件；信息透明、交易自愿、競(jìng)爭(zhēng)公平 3、同一資產(chǎn)在不同假設(shè)條件下，評(píng)估結(jié)果應(yīng)趨于一致。（ x ） 4、資本化率就是指資本還原率。（ √ ）資本化率又稱(chēng)還原化率、收益率 5、采用成本法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，其實(shí)體性貶值與會(huì)計(jì)上的折舊是一樣的。（ X 名義，實(shí)際 ） 采用成本法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí),其實(shí)體性貶值與會(huì)計(jì)學(xué)上的折舊( B 不一樣 ) 6、收益法適合于有收益的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等。（ √ ） 6.2收益法適合于有收益的房地產(chǎn)評(píng)估，如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、公寓、學(xué)校、公園等。 收益法一般適用于有收益的房地產(chǎn)的評(píng)估，如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、 旅館、公寓等，對(duì)于政府、學(xué)校、公園等公用、公益性房屋的評(píng)估大多不適用。 7、土地使用權(quán)是土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使用和依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。（ √ ） 8、地價(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。（ √ ） 9、機(jī)器設(shè)備的功能性貶值包括兩個(gè)方面：一是超額投資成本造成的功能性貶值；二是超額運(yùn)營(yíng)成本造成的功能性貶值。（ √ ） 10、各種機(jī)器設(shè)備原始成本的費(fèi)用構(gòu)成都是相同的。（ ） 三、多項(xiàng)選擇題（共２０分，每題２分） 1、計(jì)算機(jī)器設(shè)備的重置成本時(shí)，應(yīng)計(jì)入的費(fèi)用是（ ABDACD ）。 A、購(gòu)建費(fèi)用 B、維修費(fèi)用 C、安裝費(fèi)用 D、運(yùn)雜費(fèi) 2、在下列無(wú)形資產(chǎn)中，可確指的無(wú)形資產(chǎn)是（ ABC ）。 A、土地使用權(quán) B、商標(biāo)權(quán) C、專(zhuān)利權(quán) D、商譽(yù) 3、屬于“三通一平”內(nèi)容的有（ ACD ）。 A、道路通 B、通信線路 C、水通 D、電通 4、房地產(chǎn)評(píng)估的原則有（ AB ） Ａ、最有效使用原則　　　　　　　 Ｂ、合法性原則 Ｃ、貢獻(xiàn)原則　　　　　　 Ｄ、預(yù)期原則 5、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本要素有（ ABCD ）。 A、評(píng)估范圍與對(duì)象 B、評(píng)估基準(zhǔn)日 C、評(píng)估假設(shè)與限制條件 D、評(píng)估方法 6、機(jī)器設(shè)備評(píng)估的基本步驟有（ ABCD ）。 A、評(píng)估準(zhǔn)備 B、現(xiàn)場(chǎng)勘察 C、 計(jì)算評(píng)估值與撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告 D、確定設(shè)備的估價(jià)數(shù)據(jù)與參數(shù) 7、基準(zhǔn)地價(jià)是由政府制定的城鎮(zhèn)國(guó)有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。由如下部分組成：（ ACD ） A、土地出讓金 工 B、銷(xiāo)售費(fèi)用 C、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) D、土地開(kāi)發(fā)及其他費(fèi)用 8、進(jìn)行區(qū)域因素修正的主要內(nèi)容有（ ABC ）。 A、交通狀況 B、環(huán)境質(zhì)量 C、繁華程度 D、建筑物結(jié)構(gòu) 區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。 9、選擇可供比較的交易實(shí)例作為參照物，一般應(yīng)注意以下幾點(diǎn)（ AC ）。 Ａ、與待估房地產(chǎn)屬于同一交易類(lèi)型　　?。?、與待估房地產(chǎn)的估價(jià)日期超過(guò)半年 Ｃ、參照物的交易屬于正常交易　　　　?。?、與待估房地產(chǎn)的區(qū)域特征明顯 （1）參照物所處區(qū)域與評(píng)估對(duì)象所處的區(qū)域相同，或是土地級(jí)別相同；  （2）參照物的用途應(yīng)與評(píng)估對(duì)象的用途相同；  （3）參照物的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與評(píng)估對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同；  （4）建筑物的規(guī)模應(yīng)與評(píng)估對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)；  （5）參照物的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與評(píng)估對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同；  （6）參照物實(shí)體特征應(yīng)與評(píng)估對(duì)象相接近；  （7）參照物的交易類(lèi)型應(yīng)與評(píng)估目的相吻合；  （8) 參照物的交易日期應(yīng)與評(píng)估基準(zhǔn)日接近；  （9）參照物的交易價(jià)格應(yīng)是正常交易價(jià)格，或可修正為正常交易價(jià)格；  （10）參照物應(yīng)選擇多個(gè)，一般為三個(gè)以上。 10、資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)的基本內(nèi)容包括（ AC ）。 A、評(píng)估目的 B、評(píng)估假設(shè) C、評(píng)估基準(zhǔn)日 D、評(píng)估計(jì)劃 (一)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方的名稱(chēng)、住所; 　　(二)評(píng)估目的; 　　(三)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍; 　　(四)評(píng)估基準(zhǔn)日; 　　(五)評(píng)估報(bào)告使用者; 　　(六)評(píng)估報(bào)告提交期限和方式; 　　(七)評(píng)估服務(wù)費(fèi)總額、支付時(shí)間和方式; 　　(八)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方的其他權(quán)利和義務(wù); 　　(九)違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決; 　　(十)簽約時(shí)間。 2.物價(jià)指數(shù)法 無(wú)形資產(chǎn)重置成本=無(wú)形資產(chǎn)賬面成本評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)/購(gòu)置時(shí)物價(jià)指數(shù) 4、計(jì)算題（共60分） 1、某企業(yè)2000年外購(gòu)一項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)的帳面值500 000元，2003年進(jìn)行評(píng)估，試按物價(jià)指數(shù)法估算其重置完全成本。根據(jù)資料，此項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)購(gòu)置時(shí)的物價(jià)指數(shù)是120%；評(píng)估時(shí)的物價(jià)指數(shù)是150%。（5分） 被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=500000*150%/120%=625,000(元) ? 功能性貶值額=年超額運(yùn)營(yíng)成本（1-所得稅率）[P/A ,I,n] 2、對(duì)某廠的一個(gè)鍋爐進(jìn)行評(píng)估。該鍋爐正常運(yùn)轉(zhuǎn)需5名操作人員，每名操作人員年工資及福利費(fèi)為10000元，鍋爐的年耗電量為10萬(wàn)千瓦時(shí)，目前相同能力的新式鍋爐只需3個(gè)人操作，年耗電量為6萬(wàn)千瓦時(shí)，電價(jià)為2元/千瓦時(shí)，被評(píng)估鍋爐的尚可使用年限為5年，所得稅率為33%，適用的折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述資料，計(jì)算被評(píng)鍋爐的功能性貶值是多少？（5分） （（5-3）*10000+（100000-60000）*2）*（1-33%）*（P/A,10%，5）=253,983(元) 3、一臺(tái)機(jī)器設(shè)備的重置成本是150萬(wàn)元，已使用2年，其經(jīng)濟(jì)壽命10年，估計(jì)可修復(fù)費(fèi)用為20萬(wàn)元。用修復(fù)費(fèi)用法計(jì)算機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值。（5分） ? 不可修復(fù)部分的重置成本=重置成本-可修復(fù)費(fèi)用 ? 不可修復(fù)費(fèi)用=不可修復(fù)部分的重置成本實(shí)體性貶值率 ? 實(shí)體性貶值=可修復(fù)費(fèi)用+不可修復(fù)費(fèi)用 不可修復(fù)部分的重置成本=150-20=130萬(wàn)元 不可修復(fù)費(fèi)用=130* 2/10 =26萬(wàn)元 實(shí)體性貶值額=20+26=46萬(wàn)元 實(shí)體性貶值率=46/150=30.67% 地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專(zhuān)業(yè)費(fèi)用-利息-利潤(rùn)-稅費(fèi) 4、有一宗七通一平的待開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，土地面積為5000平方米，建筑容積率為3，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓。建筑費(fèi)為2 000元/平方米，專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%。該寫(xiě)字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為4 000元/平方米，銷(xiāo)售費(fèi)用為樓價(jià)的5%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為樓價(jià)的6%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為20%。試估算該宗土地目前的總地價(jià)和單位地價(jià)。（10分） 設(shè)總地價(jià)為X 建筑面積=5000*3=15000平方米 售價(jià)=15000*4 000=6000萬(wàn)元 建筑費(fèi)=2 000*4 000=800單價(jià)*面積=2000*15000=3000 萬(wàn)元 專(zhuān)業(yè)費(fèi)=800萬(wàn)元*10%=803000*10%=300 萬(wàn)元 銷(xiāo)售費(fèi)用=6000萬(wàn)元*5%=300萬(wàn)元 稅費(fèi)=6000萬(wàn)元*6%=360萬(wàn)元 利息=（X+3000萬(wàn)元+300萬(wàn)元）*6% 利潤(rùn)=（X+3000萬(wàn)元+300萬(wàn)元）*20% 總地價(jià)X=6000萬(wàn)元-3000萬(wàn)元-300萬(wàn)元-300萬(wàn)元-360萬(wàn)元-（X+3000萬(wàn)元+300萬(wàn)元）*6%-（X+3000萬(wàn)元+300萬(wàn)元）*20% 解得X=938.0952(萬(wàn)元) 單位地價(jià)=X/5000*10000=186（元） 5、有一宗地產(chǎn)，目前的純收益為50萬(wàn)元，資本化率為5%，若（1）未來(lái)各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加一萬(wàn)元；（2）未來(lái)各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)1%，試分別評(píng)估兩種情況下的地產(chǎn)收益價(jià)格。（5分） （1）等年值需用三年的收益求等年值 A=（50/(1+5%) + 51/(1+5%)）/ 1/(1+5%) + 1/(1+5%)=（萬(wàn)元） P=A/5% + 1/(5%)=1409.754（萬(wàn)元） 改版：前三年收益值：50、51、52萬(wàn)元 (萬(wàn)元) （2）等年值A(chǔ)=（50/(1+5%) + 50*（1+1%）/(1+5%)）/ 1/(1+5%) + 1/(1+5%)=50.2438 P=A /（5% -1%)=1256.095（萬(wàn)元） 改版：前三年收益值：50、50.5、51.005 (萬(wàn)元) 6、一宗待估土地，面積為800平方米，評(píng)估資料見(jiàn)附表：用市場(chǎng)法評(píng)估該土地的市場(chǎng)價(jià)值。 參照物 單價(jià)：元/平方米 交易情況 交易日期 區(qū)域因素 個(gè)別因素 A 2000 1% 1% 0 1% B 1800 0 2% 1% 0 C 1900 2% 0 1% 0 D 2200 -1% 1% 2% 2% 參照物B的剩余使用年限為20年,評(píng)估物及其他參照物的剩余使用年限均為25年。（折現(xiàn)率10%）（5分）p91 解： A修正后的單價(jià)=2000* （100/101 ）（101/100）（100/100）（100/101）=1980（元/m） B修正后的單價(jià)=1800* （100/100 ）（102/100）（100/101）（100/100）(1－1/(1+10%)25)/ (1－1/(1+10%)20)=19271937 （元/m） C修正后的單價(jià)=1900* （100/102 ）（100/100）（100/101）（100/100）=1844（元/m） D修正后的單價(jià)=2200* （100/99）（101/100）（100/102）（100/102）=2157（元/m） 土地評(píng)估單價(jià)=（A+B+C+D）/4=19771979 （元/m） 土地評(píng)估總價(jià)=1977*800=15816001979*800=1583200 （元） 7、設(shè)備重置成本50000元，總使用年限10年，已使用2年，求該設(shè)備的貶值率、成新率和貶值額。（5分） 貶值率=2/10=20% 成新率=1-20%=80% 貶值額=50000*20%=1000元 8、預(yù)計(jì)土地未來(lái)3年的收益額分別為10、12、15萬(wàn)元，從第四年起，以后各年的收益額固定為18萬(wàn)元，確定的折現(xiàn)率和資本化率為10%。 要求：（1）評(píng)估永續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下的評(píng)估額； （2）評(píng)估20年的收益價(jià)值。（10分） （1）P=[10/(1+10%) + 12/(1+10%)2 + 15/(1+10%)3]+ 18/10% * 1/(1+10%)3 =30.2773+135.234=165.5113(萬(wàn)元) （2）P=[10/(1+10%) + 12/(1+10%)2 + 15/(1+10%)3]+ 18/[10% *(1+10%)3]*[1-1/（1+10%）17]=30.2773+108.4847=138.762(萬(wàn)元) 9、甲企業(yè)以重置成本100萬(wàn)的新技術(shù)向乙企業(yè)投資，乙企業(yè)擬投入合營(yíng)的資產(chǎn)重置成本8000萬(wàn)元，甲企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)成本利潤(rùn)率為200%，乙企業(yè)擬投入合營(yíng)的資產(chǎn)原利潤(rùn)率為50%。用約當(dāng)投資分成法評(píng)估利潤(rùn)分配率。（5分） 利潤(rùn)分配率=100*（1+200%） / [8000*（1+50%）+100*（1+200%）]=2.43% 10、一項(xiàng)醫(yī)用新技術(shù)，購(gòu)買(mǎi)方的設(shè)計(jì)能力為400萬(wàn)臺(tái)，新技術(shù)總設(shè)計(jì)能力為1000萬(wàn)臺(tái)。該技術(shù)帳面價(jià)值200萬(wàn)元，已使用2年，尚可使用8年。在剩余使用年限中，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，減少銷(xiāo)售收入現(xiàn)值為80萬(wàn)元；為保住市場(chǎng)需追加成本現(xiàn)值20萬(wàn)元。試評(píng)估該無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額。（5分） 功效損失率=2/8=25%2/(2+8)=20% 轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?400/1000=40% 機(jī)會(huì)成本=80+20=100萬(wàn)元 ? 最低收費(fèi)額=重置成本凈值轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會(huì)成本 ? 轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?購(gòu)買(mǎi)方運(yùn)用無(wú)形資產(chǎn)的設(shè)計(jì)能力/運(yùn)用無(wú)形資產(chǎn)的總設(shè)計(jì)能力 ? 無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的機(jī)會(huì)成本=無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益+無(wú)形資產(chǎn)再開(kāi)發(fā)凈增費(fèi)用 最低收費(fèi)額=200*(1-20%)*40%+100=164萬(wàn)元