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薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁 工 程 部 管 理 手 冊 北京華廈興業(yè)物業(yè)管理有限公司 2009年5月 目 錄 1、工程部的組織架構(gòu) 2、工程部的職責 2.1 部門主要職責 2.2 工程部班組職責 2.3 工程部各崗位職責 2.3.1 工程部主管的崗位職責 2.3.2 給排水維修技工的崗位職責 2.3.3 綜合維修技工的崗位職責 2.3.4 配電運行電工的崗位職責 3、工程部的管理制度 3.1 客戶報修及投訴處理管理制度 3.2 入戶維修服務(wù)規(guī)范 3.3 設(shè)備日常報修制度 3.4 月報告、年報告制度 3.5 能源管理制度 3.6 設(shè)備技術(shù)檔案管理制度 3.7 新增、改裝及報廢設(shè)備管理制度 3.8 工具、耗材和備品備件采購、庫存及領(lǐng)用管理制度 3.9 工具管理制度 3.10 設(shè)備維修或工程施工對外承包招標制度 3.11 報告制度 3.12 安全運行管理制度 3.13 高空及外墻擦洗工作安全操作規(guī)定 3.14 有毒物品的處理規(guī)定 3.15 發(fā)生意外時的處理規(guī)定 3.16 安全用電管理制度 3.17 防火及消防安全管理制度 3.18 值班及交接班制度 3.19 機房管理制度 3.20 機房安全防火管理規(guī)定 3.21 水泵房、水箱間管理規(guī)定 3.22 配電室管理規(guī)定 3.23 機房鑰匙管理制度 3.24 機電設(shè)備房出入管理制度 3.25 設(shè)備故障處理規(guī)定 3.26 公共部位巡檢制度 1. 工程部的組織架構(gòu) 工程部主管 （1） 綜合維修班組 （2） 強弱電班組 （4） 給排水班組 （3） 計劃人員編制：10人 2. 工程部的職責 2.1 部門主要職責 A. 對物業(yè)的土建及所有機電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng) B. 日常運行管理 C. 對業(yè)主/租戶提供的有償服務(wù) D. 對裝修工程進行監(jiān)督管理 E. 對物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案 具體包括以下內(nèi)容： 2.1.1 在物業(yè)主任領(lǐng)導下，具體負責貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營方針，制定物業(yè)設(shè)備管理工作的具體目標和政策； 2.1.2 定期編寫月、周報告、運行報表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)； 2.1.3 負責物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實施、運行和使用、維護和修理、改造和更新直到報廢全過程的技術(shù)和經(jīng)濟管理； 2.1.4 負責物業(yè)設(shè)備的技術(shù)改造，引進工作和更新工程的可行性研究，編制年度計劃經(jīng)報批后實施； 2.1.5 加強系統(tǒng)項目驗收、運行、維修的原始記錄資料管理；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修計劃、預防性試驗計劃（月計劃、年計劃）并負責組織計劃的完成，控制費用，提高維修的經(jīng)濟效果； 2.1.6 根據(jù)物業(yè)設(shè)備基本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財務(wù)部門合理計劃和安排使用設(shè)備購置費用、更新改造費用、大修理費用和備件流動資金等； 2.1.7 制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標準，實行定額管理和經(jīng)濟核算，完成物業(yè)主任下達的各項技術(shù)、經(jīng)濟指標； 2.1.8 根據(jù)實際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準時開啟和關(guān)閉，記錄詳實完整的運行數(shù)據(jù)。恰當?shù)匕才胖蛋?，其中，配電室、直燃機房、鍋爐房、樓宇中央控制室等需要24小時值班； 2.1.9 有計劃、有組織地開展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平； 2.1.10 如遇有緊急事件，工程部負責組織應(yīng)急搶修。緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。接到應(yīng)急報告，當班人員應(yīng)立即通知物業(yè)主任、工程部主管及班組工程師，并盡快趕到現(xiàn)場，采取應(yīng)急措施盡可能降低損失，盡快恢復設(shè)備的正常運行； 2.1.11 以“經(jīng)濟、舒適、安全、高效”為指導方針，負責保障經(jīng)營所必需的水、電、燃 氣、制冷和熱能供應(yīng)，做好能源分配和費用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，達到環(huán)保和成本控制； 2.1.12 負責設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實執(zhí)行； 2.1.13 收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和維修圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)檔案工作； 2.1.14 負責組織物業(yè)各種設(shè)備的備件定制、訂貨和供應(yīng)。對備品、備件的儲存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時有足夠材料應(yīng)用，達到成本控制的目的； 2.1.15 經(jīng)常總結(jié)和推廣物業(yè)設(shè)備管理的經(jīng)驗作法以及維修新技術(shù)應(yīng)用，提高維修技術(shù)水平。負責組織設(shè)備管理和技術(shù)人員的培訓學習，通過技術(shù)講座，知識問答等各種形式，積極開展營業(yè)部門人員的設(shè)備管理基礎(chǔ)知識培訓，不斷提高全員的設(shè)備管理意識和水平； 2.1.16 檢察和指引所有承判商在物業(yè)內(nèi)進行的工程，以確保其依照物業(yè)管理處所定的規(guī)章和安全標準施工； 2.1.17 解答物業(yè)管理處一切有關(guān)工程之問題及查詢，應(yīng)對物業(yè)內(nèi)業(yè)主/住戶之投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問題； 2.1.18 制定各種運行維修管理制度及表格，將各種運行保養(yǎng)工作準確記錄，達到管理的系統(tǒng)化、標準化、專業(yè)化、格式化，避免人為原因?qū)こ踢\行造成影響； 2.1.19 外聘維修保養(yǎng)及施工 把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的庫存，皆外聘給合格的承包商。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備能暢順運行，另一方面，可令設(shè)備的壽命得以延長?？赏馄妇S修或施工的設(shè)備及工程有： a. 直燃機組 b. 電/扶梯 c. 樓宇自控系統(tǒng) d. 電話交換機系統(tǒng) e. 消防報警系統(tǒng) f. 保安監(jiān)控及技術(shù)防范系統(tǒng) g. 水處理系統(tǒng)及水箱清潔 h. 電腦系統(tǒng) i. 中、大型樓宇養(yǎng)護、翻修工程及裝修改造工程 j. 設(shè)備系統(tǒng)改造工程 k. 其他工程部不具備技術(shù)條件和能力，或人員不足，無法在短期內(nèi)完成，并影響物業(yè)經(jīng)營的維修或施工。 2.2 工程部班組職責 2.2.1 給排水與綜合維修班組的職責范圍： a. 文成杰座所屬區(qū)域內(nèi)的所有采暖系統(tǒng)、送排風系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、雨水及污水排放系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、天然氣系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、土建與防水、裝修及家具等。 b. 上述所有系統(tǒng)相關(guān)機房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括樓宇自控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)和設(shè)備）。 c. 文成杰座所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。 d. 文成杰座所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部的家具、陳設(shè)的修理和翻新；天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修理及整改；墻壁、天花、金屬構(gòu)架的油漆翻新；各式五金配件的安裝、修理；土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水及墻體的修補及整改等。 2.2.2 強、弱電班組職責范圍： a. 文成杰座所屬區(qū)域內(nèi)的所有變、配電系統(tǒng)、用電設(shè)備、照明系統(tǒng)、應(yīng)急供電系統(tǒng)、室外照明系統(tǒng)、動力配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、自動扶梯系統(tǒng)，以及所有弱電系統(tǒng)，包括保安監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警與聯(lián)動控制系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、等等。 b. 上述所有系統(tǒng)相關(guān)機房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括機房本身的土建、裝修、門窗、空調(diào)、通風等）。 c. 文成杰座所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。 2.2.3 熟悉所屬系統(tǒng)設(shè)備性能、運行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運行方案，研究改進措施，減低能耗。 2.2.4 做好所屬設(shè)備運行記錄，如有發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時處理。如果無法處理時，應(yīng)迅速報班組工程師或工程部主管，并詳細分析故障的各種現(xiàn)象，匯報上級取得總維修方案。 2.2.5 負責本班組報修工作的具體落實，做好本班組維修報表，對《維修單》進行登記、編號，同時掌握維修的進展情況，記錄維修完成后的情況，保證各部門的維修需要。 2.2.6 制定月、年度維修保養(yǎng)計劃，做好日常運行維修記錄及月、年度總結(jié)并上報。 2.2.7 做好所屬系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備處于優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)。 2.2.8 做好應(yīng)急搶修工作，當班人員接到應(yīng)急報告應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場，處理應(yīng)急事故。 2.2.9 班組員工應(yīng)積極參加業(yè)務(wù)學習和技術(shù)培訓，不斷提高業(yè)務(wù)水平。積極處理日常遇到的技術(shù)難題，對于無法處理或重要問題應(yīng)及時報告工程部主管，同時提出個人建議或解決措施。 2.2.10 做好所屬系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，以及儀表的定期與不定期校正。 2.2.11 做好所屬系統(tǒng)及相關(guān)設(shè)備的巡視檢查工作，并做好巡檢記錄。如有發(fā)現(xiàn)設(shè)備發(fā)生異?；蚬收?，應(yīng)立即做出正確的判斷，采取有效措施，避免造成損失。各設(shè)備的巡視記錄依照有關(guān)表格執(zhí)行。 2.2.12 做好所屬設(shè)備機房及所屬設(shè)備的清潔和維護保養(yǎng)工作，做到無污跡，無灰塵，無垃圾，無雜物，設(shè)備內(nèi)外整潔，做到無線頭、無故障、管線完好、保溫完整、無跑冒滴漏現(xiàn)象。 2.2.13 做好所屬機房的管理工作，嚴禁無關(guān)人員進入，對必須進入機房的人員按規(guī)定進行登記。 2.2.14 認真貫徹執(zhí)行工程部及工程部主管、班組工程師下達的維修、保養(yǎng)計劃，并認真討論實施，確保安全生產(chǎn)。 2.2.15 配合物業(yè)管理處負責向業(yè)主/租戶提供有償服務(wù)。 2.2.16 負責對所屬設(shè)備維修保養(yǎng)承包商或施工單位進行監(jiān)督管理。 2.2.17 做好不同工種的配合，努力完成領(lǐng)導交給的各項任務(wù)。 2.3 工程部各崗位職責 2.3.1 工程部主管的崗位職責 直接上級：物業(yè)主任 直接下屬：班組工程師 崗位職責： a. 貫徹執(zhí)行物業(yè)主任的指令，負責工程部的日常管理，對物業(yè)主任負責。 b. 主持部門工作例會，檢查班組工作日志，確保工作正常運轉(zhuǎn)，并盡力節(jié)約能源。 c. 全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設(shè)備，界定各班組工作范圍及職責，為業(yè)主/住戶及各部門提供良好的服務(wù)場所和條件。 d. 安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實施結(jié)果。 e. 審定班組工作計劃，檢查計劃執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作計劃及月度實施方案，報物業(yè)主任審批后執(zhí)行。 f. 參加新增項目的談判、評審、報價及驗收，確保質(zhì)量達到預定的標準。 g. 深入第一線了解情況并指導工作，及時解決各種問題。 h. 負責制定部門制度、操作規(guī)程和要求，并督導下屬執(zhí)行。 i. 培訓下屬員工，定期對下屬進行績效評估，并按規(guī)定進行獎懲。 j. 組織、制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)外判標書、合同要求，備件購進計劃，并負責實施及監(jiān)察外判公司的工作。 k. 根據(jù)實際要求與運行情況比較，結(jié)合科技發(fā)展狀況，征詢專業(yè)意見，不斷改進原設(shè)計，大力支持下屬進行技術(shù)改造，使設(shè)備性能日臻完善。 l. 負責協(xié)調(diào)同物業(yè)管理處其他部門關(guān)系及對外關(guān)系，諸如供電局、電話局、自來水公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動局及消防局等單位。在接觸中要處處以公司利益為重，維護和提高公司在社會上的良好形象。 m. 確保物業(yè)所有屋宇設(shè)備，依照政府的規(guī)定和法例要求，接受定期之檢查、測試和保養(yǎng)。 n. 為每年之工程開支和能源費作出預算案，并提交物業(yè)主任審批。 素質(zhì)要求： a. 基本素質(zhì)：具備相當豐富的工程管理專業(yè)知識，責任心強，善于溝通，并能協(xié)調(diào)各部門的相互關(guān)系，具有相當?shù)慕M織管理能力。 b. 自然條件：35歲以上，身體健康。 c. 文化程度：工程技術(shù)專業(yè)大專以上或同等學歷，受過樓宇工程技術(shù)管理的專業(yè)培訓。具有高級工程師技術(shù)職稱或同等職稱。 d. 外語水平：中級以上英文水平，能閱讀普通工程技術(shù)資料。 e. 工作經(jīng)驗： 在高檔大型物業(yè)或四星級以上酒店中擔任過工程工程部主管3年以上或副工程部主管5年以上；具有7年以上技術(shù)管理經(jīng)驗。 f. 特殊要求：對現(xiàn)代化物業(yè)如辦公樓、商場、公寓的裝修以及機械、電力、鍋爐、管道和弱電等方面的專業(yè)知識有較全面的了解。 2.3.2給排水維修技工的崗位職責 直接上級： 工程部主管 崗位職責： a. 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，對所屬設(shè)備進行維修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)異常，及時采取解決措施。 b. 及時向主管提出所需零配件的清單，協(xié)助主管辦理申購手續(xù)。 c. 嚴格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項規(guī)章制度，確保在崗時不出任何問題。 d. 堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準確記錄各種數(shù)據(jù)，填好巡檢表格上報。 e. 發(fā)生事故時，維修人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不下班，完成后填寫事故報告，交主管審閱。 f. 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報主管，并盡快回到值班地點。 g. 按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。 素質(zhì)要求： a. 基本素質(zhì)：工作認真負責，具有團結(jié)協(xié)作精神。 b. 自然條件：身體健康，年齡在22歲以上。 c. 文化程度：具有技校以上學歷及空調(diào)制冷維修證書、電、氣焊操作證書 d. 工作經(jīng)驗：具有3年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗，2年以上的空調(diào)系統(tǒng)或給排水系統(tǒng)維修工作經(jīng)驗。 2.3.3綜合維修技工的崗位職責 直接上級： 工程部主管 直接下屬： 無 崗位職責： a. 服從主管及領(lǐng)班的工作安排，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。 b. 按照主管及領(lǐng)班的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對所屬設(shè)施進行維修保養(yǎng)，并達到質(zhì)量要求。 c. 嚴格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備安全。 d. 發(fā)生緊急事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后協(xié)助領(lǐng)班填寫事故報告，交主管審閱。 e. 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報領(lǐng)班，并盡快回到值班地點待命。 素質(zhì)要求： a. 基本素質(zhì)：工作認真負責，聰明靈活，耐心仔細，精益求精。 b. 自然條件：身體健康，年齡在25歲以上。 c. 文化程度：具有技校以上學歷，具有相關(guān)專業(yè)證書 d. 工作經(jīng)驗：具有3年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗，具有電氣、管道、空調(diào)、焊接、鉗工、土木、油漆等綜合維修能力。 2.3.4 配電運行電工的崗位職責 直接上級： 強電主管 直接下屬： 無 崗位職責 a. 嚴格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動物及防塵的措施，保證變電設(shè)備的正常運行。 b. 認真執(zhí)行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運行記錄和用電量統(tǒng)計記錄，發(fā)現(xiàn)異常及時采取措施并立即上報，防止隱患釀成大故障。 c. 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容和要求對變配電設(shè)備進行維修保養(yǎng)。 d. 嚴格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備安全。確保配電系統(tǒng)的正常運行。 e. 嚴格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時不出任何問題。 f. 每班必須對配電室進行清潔，使地面、窗臺、設(shè)備表面不留積塵。根據(jù)上級安排，定期進行設(shè)備內(nèi)部清潔。 g. 堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。 h. 發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交主管審閱。 i. 按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。 素質(zhì)要求： a. 基本素質(zhì)：具有認真負責，踏實肯干的工作精神和作風。 b. 自然條件：身體健康，年齡在22歲以上。 c. 文化程度：具有技校以上電氣專業(yè)學歷。 d. 工作經(jīng)驗：具有3年以上變電設(shè)備系統(tǒng)運行操作、維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。 e. 特殊要求：持有有關(guān)部門領(lǐng)發(fā)的高/低壓配電上崗證操作證。 3. 工程部的管理制度 3.1客戶報修及投訴處理管理制度 a. 正常情況下，有關(guān)設(shè)備方面的投訴應(yīng)向客服部提出，由客服部填寫《維修單》，交工程部執(zhí)行。 b. 客戶可以直接向客服部提出，也可以向工程部、物業(yè)主任辦公室或其他任何一個部門，以及任何物業(yè)管理處的員工提出。 c. 任何一個部門或員工接到報修或投訴，應(yīng)負責立即將此報修或投訴轉(zhuǎn)告客服部，由客服部發(fā)出維修單到工程部，并記錄備案；認為必要時可將情況向物業(yè)主任報告。 d. 嚴禁推托現(xiàn)象，回答客人問題時嚴禁說“對不起，我不知道?！?、“對不起，這不是我們的事情”，“不歸我們管”、“您找某某部門吧”等等 e. 工程部當班員工在接到故障投訴后應(yīng)該在10分鐘之內(nèi)到達現(xiàn)場，屬一般故障應(yīng)該立即排除，復雜的故障應(yīng)立即向上級匯報，由上級判斷并組織力量排除。 f. 如遇設(shè)備比較復雜，一次或多次修復仍達不到原來的狀況，應(yīng)該認真修復，使客人滿意。 g. 如設(shè)備本身的工作參數(shù)達不到設(shè)計標準，或是產(chǎn)品質(zhì)量問題，應(yīng)向客人說明真情，表示歉意，并表示將盡快向生產(chǎn)廠聯(lián)系，解決問題。 h. 如是設(shè)備運轉(zhuǎn)正常，達到了設(shè)計標準卻達不到客人的要求，應(yīng)保持規(guī)范的禮貌服務(wù)，進行友好的解釋，嚴禁使用生硬的口氣答復客戶，“沒有辦法”，“就是這樣”等等。 3.2 入戶維修服務(wù)規(guī)范 a. 凡進戶工作的員工必須有較強的服務(wù)意識，要將進戶工作的全過程作為體現(xiàn)自己技術(shù)水平和服務(wù)水準的過程。 b. 正常情況下入戶維修應(yīng)先預約，說明進戶工作內(nèi)容，得到客戶的同意。 c. 除非遇到緊急情況，不得在未得到客戶同意的情況下進戶工作。 d. 員工到達客戶單元門口應(yīng)輕輕敲門?？蛻糸_門后，員工應(yīng)說“先生（小姐、太太），需要對XX設(shè)備進行保養(yǎng)（檢查、維修），可以進來嗎？”得到主人同意后應(yīng)說“謝謝！” e. 如進入客戶單元必須將鞋子穿上鞋套。進入室內(nèi)步子要輕，工具袋應(yīng)背在肩上，如提在手中應(yīng)高于地面一定距離。 f. 工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪音。實在無法避免時應(yīng)事先向主人打招呼，并說一聲“非常對不起”。 g. 如工作中將會出現(xiàn)大量塵土（例如在墻壁上鉆孔）可以配備吸塵器，一邊操作，一邊吸去塵土；更能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 h. 工作結(jié)束，收拾好工具，應(yīng)向主人介紹維修保養(yǎng)情況，并告訴客戶正確地使用設(shè)備的注意事項，并請驗收，客戶感到滿意后方可離開。例行檢查也應(yīng)告訴客戶具體情況良好或有什么問題，及注意事項等。 i. 離開前應(yīng)將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應(yīng)負責打掃干凈。 j. 步子要輕，工具袋應(yīng)背在肩上，如提在手中應(yīng)離開地面一定距離，至門口，應(yīng)回身面對客戶說：“謝謝，再見！” k. 整個工作期間不得收受客戶的任何饋贈物品及小費，也不能借用客戶的工具、抹布、家具等等。 3.3日常報修制度 a. 《維修單》是工程部進行維修工作的依據(jù)。 b. 《維修單》由客服部負責填寫，一式三聯(lián)，交工程部主管，由工程部主管負責接單簽字，并根據(jù)報修內(nèi)容及重要性，分派維修人員。工程部維修人在完成維修后將第二聯(lián)維修單交予業(yè)主/住戶留存。 c. 維修人員在維修完工后，需經(jīng)報修部門或客戶簽字認可。 d. 工程部主管在收到維修工人送回的第一聯(lián)及第三聯(lián)《維修單》后，核實耗用材料和實用工時，若維修項目為收費維修項目，工程部主管應(yīng)第一時間將收取的現(xiàn)金及第三聯(lián)維修單一同交予財務(wù)部，并由財務(wù)部開具相應(yīng)的收據(jù)；工程部主管每日定時將第一聯(lián)《維修單》匯總后，交回客服部核銷。 e. 在核銷《維修單》時，如發(fā)現(xiàn)缺漏時，應(yīng)追查原因；凡因各種原因一時完不成的項目，應(yīng)通知客服部預計完成時間。 f. 當情況復雜，報請物業(yè)主任協(xié)調(diào)解決。在發(fā)生使用部門或客戶對工程部的投訴時，應(yīng)以《維修單》為據(jù)。 g. 在接到報修電話后，對一般故障，應(yīng)及時修理，對一時難以修復的，應(yīng)進行應(yīng)急處理，并在值班日記上記錄報修時間及修理內(nèi)容，第二天由工程部主管安排檢修；在必需夜間緊急檢修而人力不足時，可向工程部主管匯報，采取應(yīng)急措施，組織人力進行搶修。 3.4 月報告、年報告制度 a. 工程部主管必須每月向物業(yè)主任提交月報告，月報告必須按《工程部月工作報告》格式填寫，字跡工整，簡明準確，內(nèi)容詳實。 b. 所有月度工作報告均應(yīng)填寫《工程部月工作量匯總報表》。 c. 工程部年度工作報告由工程部主管負責編寫。 d. 月報告的主要內(nèi)容 l 本月計劃維修工作完成情況，工作進度，未完成工作項目及未完成原因，預計完成時間等。 l 本月《維修單》完成情況，接單數(shù)量、完成數(shù)量、完成質(zhì)量、未完成數(shù)量和項目、未完成原因、預計完成時間、本月反單率等等， l 下月工作計劃，計劃工作項目、計劃完成時間、執(zhí)行人等。 l 人員變動情況 l 本系統(tǒng)各設(shè)備的運行情況。 l 零配件的更換及使用情況，庫存情況。 l 操作規(guī)程是否存在改善意見。 l 能源的使用情況。 l 特別事故。 l 是否有明顯須改進的工程事項。 l 整體意見。 e. 年報告應(yīng)包含的內(nèi)容 l 在整體上對一年來物業(yè)的設(shè)備/系統(tǒng)功能進行評估，評價其操作性、有效性， l 制定下一年度的工作目標。目標應(yīng)詳細具體且經(jīng)過努力確實能夠達到。 l 設(shè)備運行方案之改進意見 l 設(shè)備功能的加強、設(shè)備運行的穩(wěn)定性、可靠性的提升方法。 l 重大維修保養(yǎng)、改造工程的進行及維修保養(yǎng)計劃。 l 環(huán)保節(jié)能管理計劃。 l 人員管理、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)標準方面的改進。 3.5 能源管理制度 a. 成立以工程部為主體的節(jié)能領(lǐng)導小組，各部門均應(yīng)設(shè)兼職節(jié)能管理員。 b. 節(jié)能領(lǐng)導小組要經(jīng)常研究物業(yè)的能耗情況，并采取相應(yīng)節(jié)能措施。重視節(jié)能的重要性，讓每位員工都要了解節(jié)能是工程管理的重要內(nèi)容。 c. 工程部應(yīng)進行每月能耗統(tǒng)計并繪制成曲線表，以進行不同年份不同月份的能耗比較。 d. 供配電系統(tǒng)應(yīng)對無功負荷進行補償，以提高功率因數(shù)。功率因數(shù)應(yīng)控制在0.9以上。應(yīng)根據(jù)變壓器負荷變化情況，按技術(shù)特性，選擇最佳運行方式。變壓器負載率經(jīng)常小于30%時，應(yīng)退出運行；應(yīng)經(jīng)常調(diào)整和保持三相電流的平衡。 e. 制冷機組應(yīng)安裝節(jié)電控制裝置，根據(jù)不同負荷要求，開、停部分機組及控制冷凍水、冷卻水溫度和水質(zhì)，以提高制冷系統(tǒng)的運行效率。 f. 空調(diào)機組運行時應(yīng)對于不同季節(jié)，合理調(diào)整新風比例，以減少新風處理能耗；對于非24小時營業(yè)場所，應(yīng)進行風量調(diào)節(jié)，根據(jù)負荷的大小來改變送風量。 g. 照明系統(tǒng)燈具應(yīng)定期清掃更換，制定更新周期，維持光照水平。 h. 照明和動力用電應(yīng)分別裝表計量，內(nèi)部可分層、分區(qū)、分部門裝表計量，依據(jù)獎節(jié)罰超原則，制訂考核辦法。 i. 工程部應(yīng)在所有使用部門安裝相應(yīng)的計量儀表，定期記錄能源消耗數(shù)據(jù)。 j. 工程部應(yīng)派人每天到各使用部門巡視檢查，如發(fā)現(xiàn)漏電、漏水、漏氣、漏油等現(xiàn)象，立刻采取措施解決問題；如屬人為事故，要對有關(guān)人員進行教育并懲罰。 k. 工程部各級管理人員要了解主要用電設(shè)備的數(shù)量、運行情況，以及各種能源的收費標準。 l. 工程部應(yīng)指派專人負責節(jié)能工作的檢查、督促，推廣節(jié)能觀念及意識和方法，不斷對用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進行分析、調(diào)查，使之不斷完善。 m. 充分應(yīng)用樓宇自動化控制進行管理，根據(jù)季節(jié)、時間、天氣等變化因素，時刻調(diào)整設(shè)備運行參數(shù)。 n. 加強管道保溫材料的維護保養(yǎng)。 o. 照明燈具應(yīng)盡可能選擇節(jié)能燈具及光源。 p. 在可能情況下，通過技術(shù)改造，使電梯/電扶梯達到智能管理和運行。 q. 盡可能在公共區(qū)域采用節(jié)能控制照明開關(guān)，如:聲控開關(guān)、光控開關(guān)、時間控制開關(guān)、延時控制開關(guān)等。 r. 合理使用設(shè)備，使其最大限度的達到工作效率。 s. 經(jīng)常檢修設(shè)備，使設(shè)備保持良好的潤滑、密封的運行狀態(tài)。 3.6設(shè)備技術(shù)檔案管理制度 a. 各類技術(shù)資料必須分類裝訂成冊，編制目錄，專人管理，并按規(guī)定借用程序借用。 b. 每一臺設(shè)備應(yīng)設(shè)立一張《設(shè)備登記卡》，并按設(shè)備系統(tǒng)分別裝訂成冊?！对O(shè)備登記卡》應(yīng)包括設(shè)備檢查、維修保養(yǎng)記錄，設(shè)備缺陷記錄以及重大事故記錄。設(shè)備應(yīng)每年按《設(shè)備登記卡》進行一次全面的清點核對，應(yīng)該做到帳物相符。 c. 每一獨立客戶單元需設(shè)立一張《單元設(shè)備檔案卡》，以便于掌握對客戶設(shè)備的完好程度及設(shè)備返修率程度的了解。 d. 工程部技術(shù)檔案管理人員必須嚴格執(zhí)行本制度，不得遺失技術(shù)檔案，未經(jīng)工程師主管或物業(yè)主任的批準，不得隨意復印、外借，否則應(yīng)按《員工守則》的相關(guān)規(guī)定進行處罰。 3.7新增、改裝及報廢設(shè)備管理制度 a. 凡各部門需新增設(shè)備，均應(yīng)由各部門向工程部提出申請，經(jīng)工程部按電力供應(yīng)、建筑物承載允許值，安全及環(huán)保等要求核實后，報請上級批準后方可進行。 b. 工程部應(yīng)提供產(chǎn)品信息和核查新增設(shè)備的產(chǎn)品，與使用部門共同制定安裝要求，并視工程大小，決定由工程部或委托專業(yè)施工單位施工。 c. 新增設(shè)備驗收后，驗收資料及技術(shù)文件，由工程部存檔，工具由使用部門保管。 d. 物業(yè)設(shè)備需改裝、移位時，對一般容易改裝、移位的設(shè)備，由使用班組提出申請，報請部門主管批準后，由工程部安排計劃進行。當改裝工程較大，技術(shù)復雜性和價格較高或需對原建筑結(jié)構(gòu)做較大面積破損的，一定要由部門主管報請上級批準，并由工程部提出方案后再進行施工。設(shè)備改裝的資料及審批文件，應(yīng)由工程部存檔，隱蔽工程設(shè)施的改裝、移位的資料除存檔外，還應(yīng)對相應(yīng)竣工圖紙作有關(guān)說明備案。凡任意改裝、移位設(shè)備或拆除建筑物結(jié)構(gòu)者，應(yīng)追究責任。 e. 相同設(shè)備的更新和報廢必須同時辦理。 f. 設(shè)備的報廢必須遵循以下原則： 政府指定的淘汰產(chǎn)品 已超過使用期限，損壞嚴重；或是雖能運轉(zhuǎn)，但是有嚴重隱患，而修理成本昂貴的設(shè)備。 因為事故損壞，而修理費用接近或超過原價值的設(shè)備 無法修復的設(shè)備 g. 設(shè)備的報廢，應(yīng)由使用部門提出申請，由工程部進行技術(shù)鑒定后，方可辦理報廢手續(xù)。價值較大的設(shè)備，應(yīng)經(jīng)上級批準。 3.8工具、耗材和備品備件采購、庫存及領(lǐng)用管理制度 a. 日常手用工具應(yīng)由庫房管理人員根據(jù)物業(yè)的耗用規(guī)律和使用情況，在保證數(shù)量又不造成積壓的原則下，制定最低備用量。 b. 日常手用工具的初次領(lǐng)用，必須經(jīng)工程部主管批準；需要更新時，必須以舊換新。 c. 日常維修材料和備件，由各班組根據(jù)需按月填寫《采購申請單》，制定月度采購計劃，報工程部主管審批后提交物業(yè)主任，經(jīng)物業(yè)主任審批后由物業(yè)主任安排統(tǒng)一采購。 d. 特殊情況下，計劃采購未包含的，并且?guī)旆繘]有存貨時，可以提出臨時采購申請，由工程部各班組填寫《采購申請單》，經(jīng)工程部主管和物業(yè)主任批準后，執(zhí)行采購。 e. 所有采購物品必須交庫房管理員驗收并辦理入庫登記手續(xù)。 f. 維修人員需領(lǐng)料時，應(yīng)填寫領(lǐng)用單，完成報修后，填寫材料耗量單。主管對領(lǐng)用量和耗用量進行核銷，由領(lǐng)用人簽字，并由工程部主管確認。 g.