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國外四大房地產(chǎn)金融模式分析 ??國外房地產(chǎn)金融的四種模式 ??不同國家由于不同的歷史特點和經(jīng)濟發(fā)展程度而采取不同的房地產(chǎn)金融制度，形成了不同的房地產(chǎn)金融模式，歸納起來，國際上具有代表性的主要有四種模式：證券型、基金型、儲蓄型和混合型。 ??(一)以美國為代表的證券融資型房地產(chǎn)金融模式 ??美國是國際上房地產(chǎn)金融市場最發(fā)達、制度體系最健全、品種最豐富的國家。20世紀70年代以來，幾乎所有的房地產(chǎn)業(yè)金融創(chuàng)新工具都起源于美國。到目前房地產(chǎn)金融在美國金融業(yè)務(wù)中所占份額越來越高。美國房地產(chǎn)金融模式概括起來，主要有以下四方面特征： ??1、美國房地產(chǎn)金融架構(gòu)體系完善，專業(yè)分工度高 美國的 房地產(chǎn)金融市場，分為一級市場和二級市場。在一級市場和二級市場，有的專門從事住宅金融業(yè)務(wù)，有的專門從事商業(yè)房地產(chǎn)和寫字樓房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。總體上講， 一級市場以商業(yè)性金融為主導，二級市場以政策性金融為主導，同時政府通過提供相關(guān)保險擔保服務(wù)對住房金融體系實施了有力的間接干預。 ??一級市 場：由儲蓄機構(gòu)、商業(yè)銀行、抵押銀行、人壽保險公司和其他商業(yè)金融機構(gòu)構(gòu)成，直接為家庭或企業(yè)提供抵押貸款業(yè)務(wù)。儲蓄機構(gòu)包括儲蓄與貸款協(xié)會、儲蓄銀行和 信用合作社，它們是美國金融體系的創(chuàng)立者。其中抵押銀行是美國最具特色的房地產(chǎn)金融機構(gòu)，其本身不吸收存款，主要通過商業(yè)票據(jù)和商業(yè)銀行短期抵押，銀行將 發(fā)起的抵押貸款處理和交割后就將其在房地產(chǎn)金融二級市場上出售，一般情況下，只保留貸款運作權(quán)，而不持有自己發(fā)起的貸款。 ??二級市場：美國房地產(chǎn)金融二級市場主要是從事買賣抵押貸款的市場。在抵押貸款發(fā)起后，部分儲蓄機構(gòu)和全部抵押銀行將貸款出售給聯(lián)邦國民抵押協(xié)會 (FNMA，即房利美)、聯(lián)邦住宅貸款抵押公司(FHLMA，即房地美)等專門從事房地產(chǎn)金融二級市場業(yè)務(wù)的機構(gòu)。這些機構(gòu)通過發(fā)行債券或其他類型的債務(wù)工具籌集其購買貸款所需資金。二級市場的參與者主要是政府支持的兩大企業(yè)房利美和房地美，此外還有私營金融企業(yè)，主要是金融控股集團(如AIG)和投資銀行(如花旗、高盛、美林、摩根斯坦利及已倒閉的雷曼等)。 ??到20世紀90年代，抵押銀行發(fā)起的貸款己遠遠超過商業(yè)銀行和貸款協(xié)會貸款的總額。美國房地產(chǎn)金融一級和二級市場的參與者及主要業(yè)務(wù)流程如下圖所示。 ??2、房地產(chǎn)金融市場的競爭性與開放性 ??美國國會通過的一系列房地產(chǎn)金融法案，目的就是保證消費者能夠獲得房地產(chǎn)銷售過程中的所有信息。從1968年開始，聯(lián)邦政府先后制定了《跨州土地銷售信息完全披露法》、《消費者信貸保護法》(即z條例)、 《房地產(chǎn)交割程序法》等一系列法規(guī)，以保證市場的充分競爭性。這些法規(guī)規(guī)定開發(fā)商、提供貸款的金融機構(gòu)必須向購房者書面提供有關(guān)地塊、總?cè)谫Y費用、年利 率、還款周期、每周期的還款額、到期日及其他可能發(fā)生的費用等信息，并必須在政府相關(guān)的管理機構(gòu)備案。此外，美國各類金融機構(gòu)均可以參與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)， 不存在一個由行政指派的、壟斷某些住房信貸業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)。但是在長期的充分競爭中逐步形成了從事不同種類金融業(yè)務(wù)的分工。譬如從事商業(yè)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的 機構(gòu)逐步形成了專業(yè)從事寫字樓、醫(yī)院、學校、大型超市等金融業(yè)務(wù)的機構(gòu)。 ??3、房地產(chǎn)融資工具多樣化 ??美國是全球房地產(chǎn)金融市場最發(fā)達的國家。尤其是二戰(zhàn)以來，隨著美國宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化，金融創(chuàng)新工具在美國的房地產(chǎn)金融市場上層出不窮，各種不同的房地產(chǎn)金融工具在不同的經(jīng)濟環(huán)境中應(yīng)運而生，也為不同時期美國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了重要的支撐作用。 ??20世紀50年代以來，由于儲蓄和貸款協(xié)會享有稅收優(yōu)惠，抵押貸款業(yè)務(wù)增長迅速，在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中占領(lǐng)先地位。到80年代，儲蓄和貸款協(xié)會在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)余額占全部抵押貸款余額的35%。 ??20世紀70末，除固定利率抵押貸款(FRM)外，還出現(xiàn)了漸進還款抵押貸款(GPM)和供享升值型住房抵押貸款(SAM)、可調(diào)整利率抵押貸款(ARM)、價格水平調(diào)整抵押貸款(PLAM)、逆向年金抵押貸款(RRAM)和附擔保賬戶抵押貸款等多種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品。 ??4、抵押貸款證券化程度很高 ??20世紀80年 代以來，隨著直接融資方式運作的抵押銀行逐步占據(jù)主導地位，房地產(chǎn)抵押貸款證券化種類越來越多，在美國房地產(chǎn)金融市場中越來越占有較高的市場份額。目前， 美國共有住房抵押貸款轉(zhuǎn)手證券、多檔抵押貸款轉(zhuǎn)手證券、非機構(gòu)擔保多檔抵押貸款轉(zhuǎn)手證券、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券、資產(chǎn)支持證券和債務(wù)抵押債券等六大 類。 ??此外，2003年以來，隨著美國房地產(chǎn)市場的復蘇，商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款證券化發(fā)展速度異常迅猛。1992-2006年，美國商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款證券化以年均43.6%的速度增長，到2006年抵押貸款達2100億美元。 ??(二)以德國為代表的儲貸結(jié)合的房地產(chǎn)金融模式 ??德國房地產(chǎn)金融系統(tǒng)是世界上最引人關(guān)注的一個系統(tǒng)，它把三種類型金融系統(tǒng)，即存款系統(tǒng)、抵押銀行系統(tǒng)和配貸儲蓄系統(tǒng)綜合在一起。 ??1、德國房地產(chǎn)金融體系的三大特點 ??(1)廣泛運用存款系統(tǒng)和抵押銀行。存款抵押銀行是德國最大購房貸款人。存款抵押銀行一般金融機構(gòu)子公司，面向各個經(jīng)濟部門貸款，其中住房貸款占貸款總額45%。抵押銀行提供長期抵押貸款，按固定利率發(fā)行抵押債券籌措資金。抵押銀行發(fā)放的長期住房貸款占各種銀行機構(gòu)發(fā)放長期貸款總額近30%。另外，德國存款系統(tǒng)業(yè)務(wù)也比較廣泛，其中德國儲蓄銀行占個人儲蓄存款總額50%。 ??(2)運用配貸儲蓄系統(tǒng)吸收存款。所謂配貸儲蓄系統(tǒng)，是參加者按照合同儲存一定數(shù)量金額以后，就得到了取得貸款的權(quán)利，貸款金額相當于存款金額。存款和貸款利率都低于市場利率水平。也就是用潛在購房者儲蓄，對購房者提供貸款。配貸儲蓄系統(tǒng)在德國占優(yōu)勢的主要原因：一 是有足夠供私人租賃使用的住房，因此大多數(shù)住戶可通過租房住很長時間，這種時間上的充裕為吸收合同儲蓄提供了必要條件；二是政府與互助儲金信用社和其他金 融機構(gòu)聯(lián)系密切，德國三分之一的社團活動由公共機構(gòu)擔保，而大部分私營社團歸其他金融機構(gòu)所有。因此，由住房互助儲金信貸社經(jīng)營的配貸儲蓄系統(tǒng)，得到了公 眾認可。 ??(3) 德國商業(yè)銀行一般采用出售抵押契約、發(fā)行地方債券等方式來作為抵押貸款的資金來源，而通過儲蓄籌集的資金所占比例很小。其住宅抵押貸款業(yè)務(wù)主要通過下屬抵 押銀行進行。它不僅為住宅建筑商、代理商和個人購建房發(fā)放貸款，而且對其他經(jīng)營住宅的金融機構(gòu)發(fā)放融資貸款。其中住房貸款占德國抵押銀行貸款總額的份額最 大。 ??2、儲貸結(jié)合的住房金融模式 ??儲貸結(jié)合的住房金融模式德國住房制度的一大特色，是自成體系、利率隔離、?？顚Ｓ梅忾]式運營的。主要有五方面特點： ??一是?？顚Ｓ谩５聡》績π钽y行的資金來源于居民住房儲蓄、銀行間融資、國家資金等，而資金用途僅能用于為參加住房儲蓄居民發(fā)放購、建房貸款。 ??二是存貸掛鉤。德國居民要得到住房儲蓄銀行的購房貸款，必須在該銀行存足相應(yīng)款項。按規(guī)定居民要先與銀行簽定住房儲蓄合同，按月在銀行存款，當存款額達到儲蓄合同金額50%之后，住房儲蓄銀行把合同金額付給儲戶，其中存款額和貸款額各占50%，德國銀行將此稱為“配貸”。貸款是每月按固定金額償付，一般為合同金額的0.6%。配貸發(fā)放是銀行根據(jù)對各儲蓄合同評估值確定的順序核定的，存款越多，評估值就越高，貸款的發(fā)放就越快。配貸機制的推行，有效地降低了借款人的信用風險。 ??三是利率固定。德國住房融資體系中存、貸款利率都是固定不變的。一般情況下，存款利率為3%，貸款利率為5%，存、貸款利差為2%，同時貸款利率低于其他同期貸款利率水平。 ??四是實行獎勵。為了鼓勵存款，德國政府針對收入狀況及住房儲蓄合同中的存款額對居民實行不同獎勵政策，包括住房獎勵儲蓄金、雇員儲蓄獎金和職工資產(chǎn)積累獎勵等，使更多中低收入者從中受益。 ??五是政府與市場緊密結(jié)合。德國參與合同儲蓄的金融機構(gòu)既有公營的，也有私營的。住房儲蓄銀行是國家為解決居民住宅問題于1924年創(chuàng)立的。信用合作社是典型民間合作互助組織，而建房儲蓄信貸社、住房貸款協(xié)會和建筑協(xié)會則既有公營的也有私營的。 ??3、抵押貸款證券化 ??抵押債 券是以抵押貸款作為擔保的債券，它不通過交易所而直接與發(fā)行銀行進行買賣，流動性很高。抵押債券利息固定，抵押銀行買進抵押貸款的同時，必須對等發(fā)行抵押 債券，債券通常采取不記名方式。德國的抵押證券是一種由登記所發(fā)行用來證明抵押權(quán)登記內(nèi)容的證券。設(shè)定抵押權(quán)的協(xié)議和登記是抵押證券的必要條件。房地產(chǎn)所 有者在不指定貸款單位階段，能預先為自己設(shè)定抵押權(quán)，這樣設(shè)定的抵押權(quán)稱為所有者抵押。所有者抵押證券雖然尚未確定貸款單位(債權(quán)人)，但能預先借款作為迅速集資的準備，同時還能保守秘密(如果所有者抵押，登記單上不出現(xiàn)抵押權(quán)者名字)。由于這兩個特點，該抵押證券己被廣泛地用作資金融通擔保，類似證券還有土地債務(wù)證書等。 ??4、健全的法律制度 ??德國儲蓄銀行的發(fā)展主要是受國內(nèi)相關(guān)法律保護。德國《住房儲蓄銀行法》規(guī)定，只有住房儲蓄銀行才能夠辦理住房儲蓄，國家對于居民儲蓄的唯一獎勵即住房儲蓄獎金也只能通過參加住房儲蓄才能享受得到，充分調(diào)動了居民參加住房儲蓄的主動性。同時，也支持了住房儲蓄銀行的發(fā)展。 ??在資金 運用上，《住房儲蓄銀行法》規(guī)定住房儲蓄資金只能用于與住房建設(shè)有關(guān)的項目，如以居住為目的的房屋建設(shè)和改造，為居住區(qū)建設(shè)的水、暖、電等配套設(shè)施等。法 律還規(guī)定了銀行把儲戶存款存到其他銀行的限額，限制銀行將儲戶存款用于風險交易，從而保障了住房儲蓄資金被全部用于居民住房建設(shè)。 ??(三)以新加坡為代表的社會福利基金主導的房地產(chǎn)金融模式 ??作為新 興市場經(jīng)濟國家，新加坡房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)金融和世界各國相比頗具特色，其最核心的就是中央公積金制度。該制度從單純的為退休人員提供生活保障的強制性儲蓄 計劃，逐步發(fā)展演變成為一個包括養(yǎng)老、住房、醫(yī)療在內(nèi)的綜合性保障制度。公積金由雇員和雇主按雇員工資的一定比例繳納，由中央公積金局負責管理，一部分用 于繳交者的提取和包括住房在內(nèi)的消費貸款支取，另一部分則由新加坡政府投資公司負責運營，以增值保值。公積金制度為新加坡住房發(fā)展提供了大量資金來源。這 種房地產(chǎn)金融模式的主要特點是： ??1、建立以強制儲蓄為特征的社會福利基金 ??在新加 坡，雇主和雇員必須同時按雇員工資總額適當比例繳納公積金，按月存入雇員個人賬戶。公積金受新加坡公積金法保護，公積金存款利息按月結(jié)算，并入公積金本 金，免交所得稅。同時，公積金既不能用來償債，也不構(gòu)成遺產(chǎn)。新加坡公積金繳交率是由公積金局根據(jù)經(jīng)濟和居民收入水平變化進行相應(yīng)的調(diào)整。如1955年公積金成立之初，雇主和職工繳交的公積金比例分別為5%，最高年份的1985年繳交比例則分別為25%。 ??2、社會福利基金與住房信貸相結(jié)合 ??建立之初，中央公積金制度的基本宗旨是為退休雇員或提前非自愿脫離勞動的雇員設(shè)立一項強制性儲蓄計劃，即55歲以下雇員及其雇主必須按薪水的一定比例繳納公積金作為養(yǎng)老儲蓄，只能到退休年齡方可提取作為養(yǎng)老費用。隨著經(jīng)濟發(fā)展和公積金不斷積累，公積金的使用范圍逐步擴大。1968年以后，公積金開始介入住房領(lǐng)域。公積金賬戶分如下3個戶頭：一是普通賬戶(公積金的72.5%)，用于家庭投資，如購買政府組屋等；二是特別賬戶(公積金的10%)，達到退休年齡時方能領(lǐng)?。蝗轻t(yī)療賬戶(公積金的17.5%)。 ??1964年開始，新加坡政府推出“居者有其屋”的政府組屋計劃。政府專門撥出國有土地和適當征用私有土地，同時由銀行和中央公積金局提供住房所需資金。中央公積金制度與居者有其屋計劃相結(jié)合，使新加坡房地產(chǎn)業(yè)自60年代起日益興旺，并成為國民經(jīng)濟的重要支柱和強有力的增長點，帶動了整個國民經(jīng)濟良性發(fā)展。 ??3、房地產(chǎn)投資證券化 ??在幾十年公積金管理與運作成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，為打造亞洲的REITs中心，新加坡于1998年開始探討組建新加坡房地產(chǎn)投資信托基金(S-REITs)，以促進房地產(chǎn)市場發(fā)展。 ??仿照美國的成功經(jīng)驗，新加坡政府創(chuàng)造了很多有利于REITs發(fā)展的政策環(huán)境。如對REITs不征稅，即派發(fā)股息時免征所得稅；允許公積金投資于REITs；任何個人投資者投資于REITs所獲取的分紅全部免稅；外國公司投資REITs只需繳納18%所得稅，REITs買賣房地產(chǎn)免征3%印花稅等等。這些鼓勵措施極大的促進了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。新加坡證券交易所是全亞洲(除日本)規(guī)模最大的房地產(chǎn)投資信托(REITs)上市地，也是亞洲第一個允許跨境資產(chǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托的國家。自2002年7月第一只S-REITs上市以來，目前新加坡證券交易所共有23只REITs，市值超過720億新加坡元(約570億美元)。 ??(四)以日本為代表的混合型房地產(chǎn)金融模式 ??為了解 決二戰(zhàn)后城鎮(zhèn)居民的住房問題，日本政府積極推行了“三位一體”的住房政策和活躍房地產(chǎn)金融市場的策略，即政府、民間和個人三者共同投資建造住宅。在此基礎(chǔ) 上形成了獨具特色的混合型房地產(chǎn)金融模式。在這種金融制度模式下，民間機構(gòu)與官方的政策性住房金融相結(jié)合，住房市場信貸活動非常活躍。這也正是日本能夠在 短時間內(nèi)解決住房問題的關(guān)鍵所在。 ??日本住房金融的主要特點： ??1、以住宅金融公庫為代表的官方金融機構(gòu)是住房信貸市場中重要供給者。1980年，在9.8萬億日元住房貸款中，公營房地產(chǎn)金融機構(gòu)占31.2%，私營金融機構(gòu)占62.8%。 ??2、住房儲蓄制度。家庭住房儲蓄達到一定額度后可優(yōu)先購買政府建造的公共住房，并且從住房金融公庫獲得貸款。 ??3、財政投資性貸款是住房信貸資金的主要來源。住房領(lǐng)域是財政性投資貸款的重點，1982年，財政投資性貸款25%用于住房方面。財政性投資貸款通過兩個途徑影響住房建設(shè)：其一，它作為住房資金來源轉(zhuǎn)化為住房建設(shè)投資，1981年，由財政資金建設(shè)的住房占當年住房開工面積47.4%。其二，向住房金融公庫提供住房信貸基金，住房公庫將取得的資金對需要購建住房的家庭提供優(yōu)惠貸款。 ??隨著金融市場的成熟與發(fā)達，20世紀80年代，日本混合型住房金融中，政府財政的作用逐漸增強。由財政機構(gòu)向郵政儲蓄、年金保險、國民年金、簡易人壽公司等吸收資金，然后通過財政性貸款計劃，把一部分資金貸給住宅建設(shè)公司，轉(zhuǎn)化為住宅建設(shè)投資；一部分采取間接融資方式，為住宅金融公庫提供住宅信貸資金。 ??三、經(jīng)驗借鑒與啟示 ??1、完善的房地產(chǎn)金融法律、法規(guī)是發(fā)展基石和保障 ??國外四 種典型的房地產(chǎn)金融模式之所以能夠成功實踐，其中最大的共性就是建立了一套完善的法律法規(guī)體系，規(guī)范市場主體的行為，支撐房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展。因 此，我國也應(yīng)遵照市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律，根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展目標和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，并借鑒國外成熟市場房地產(chǎn)金融法律法規(guī)，完善房地產(chǎn)金融法規(guī)， 盡快構(gòu)建和完善房地產(chǎn)金融市場的法律法規(guī)體系，包括制定和完善房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)投資信托基金、住房儲蓄、住房公積金、住房金融市場的運作管理等法律 法規(guī)，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供法律保障。 ??2、健全的房地產(chǎn)金融一、二級市場是發(fā)展的助推劑 ??一定規(guī) 模的一級市場不僅能為住房市場的發(fā)展提供充足的資金來源，還可以為建立和發(fā)展二級市場奠定基礎(chǔ)。同時，多元化的一級市場有利于形成競爭性的資金供給格局， 提高資源配置效率。二級市場的運作不僅使得一級市場有了穩(wěn)定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，能有效分散風險，促進一級市場發(fā) 展。目前，我國一級市場不完備，抵押貸款機構(gòu)基本上是商業(yè)銀行，沒有形成多元化、競爭性的市場結(jié)構(gòu)。未來我們應(yīng)逐步引入各類新的機構(gòu)，不僅包括各類抵押貸 款機構(gòu)，還包括一些資產(chǎn)評估、信用評估、風險評估、金融擔保、法律咨詢等專業(yè)化中介服務(wù)機構(gòu)，積極推廣個人住房抵押貸款證券化，形成有規(guī)模、多元化、競爭 性的住房金融一、二級市場。 ??3、政府積極參與是房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的重要因素 ??政府對房地產(chǎn)金融市場的直接參與是美國之所以擁有世界上最發(fā)達的房地產(chǎn)金融市場的關(guān)鍵。尤其是開拓并直接參與二級抵押貸款市場，保證了資金的流動性和較低的支付成本。政府調(diào)節(jié)和支持房地產(chǎn)金融的機構(gòu)包括三個系統(tǒng)：一是，一級市場的政策保險保證機構(gòu)，如聯(lián)邦住房管理局(FHA)和退伍軍人管理局(VA)為 家庭的住房抵押貸款提供擔?；虮ｋU；二是聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)，如聯(lián)邦儲蓄和貸款保險公司專門從事住房儲蓄和貸款保險業(yè)務(wù)；三是全國性的二級市場經(jīng)營系 統(tǒng)。美國政府建立了一批在二級住房信貸市場上活動的中介機構(gòu)，如房地美、房利美和吉利美等。新加坡、德國、日本等國政府在房地產(chǎn)金融體系的發(fā)展過程中也都 是起著重要甚至是主導的地位。 ??4、房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化是必然趨勢 ??無論是 以證券化融資為主的美國，還是以儲蓄為主的德國，抑或以公積金政策為主的新加坡，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的重要形式就是證券化。包括住房抵押貸款的證券化，也包括 房地產(chǎn)投資信托基金等投資證券化等。這是我國房地產(chǎn)金融最為欠缺的，也是未來發(fā)展最有前景的。從美、德等國家住房抵押貸款證券化的經(jīng)驗來看，構(gòu)建特設(shè)機構(gòu)(SPV)是發(fā)展住房抵押貸款證券化的不可或缺的重要一環(huán)。 簡述房地產(chǎn)金融面臨的問題 從上面的論述過程中，想來各位同讀基本上也都看出問題所在了。接下來筆者將對我國房地產(chǎn)金融面臨的問題，結(jié)合上文論述，做一個相對全面的簡單總結(jié)。 4.1房地產(chǎn)金融規(guī)制落后，法規(guī)欠缺 筆者首先就大家都熟悉的領(lǐng)域做一個總結(jié)，2013年初，房地產(chǎn)調(diào)控新國五條及其細則相繼出臺，試圖以更堅決更有力的調(diào)控措施徹底整頓房地產(chǎn)市場。但是相對于發(fā)展迅猛的房地產(chǎn)業(yè)而言，我國臨時出臺的政策措施只能解決燃眉之急，并不能從根本上解決，只有金融立法才是房地產(chǎn)金融行業(yè)乃至整個市場平穩(wěn)發(fā)展的治本之策。金融立法的目的是調(diào)整當前發(fā)生在房地產(chǎn)發(fā)展中的混亂狀態(tài)，提高市場的公平度，保護優(yōu)質(zhì)企業(yè)，促進房地產(chǎn)金融乃至整個社會主義市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。從上文的論述中我們可以看到，我國市場經(jīng)濟起步較晚，房地產(chǎn)及其金融行業(yè)直到1978年才開始發(fā)展，并且可以看到在它的發(fā)展過程中也多是一些政策性的保障，相關(guān)房地產(chǎn)金融的法律一直處于一種相對欠缺的狀態(tài)。雖然我國也出臺了一些法律，列如，涉及房地產(chǎn)抵押貸款的《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》等，但總的來說住房消費貸款運作的法律環(huán)境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費的重要形式——住房按揭，更是缺乏法律方面的保證，并且我國一級市場的相關(guān)法律法規(guī)缺乏，如《房地產(chǎn)抵押貸款法》、《公積金法》、《房地產(chǎn)抵押貸款保險法》等，而二級抵押貸款市場我國法律更是基本空白。同時，房地產(chǎn)金融也缺乏有效的監(jiān)督體系，除《商業(yè)銀行法》中有有關(guān)銀行設(shè)立、資金等規(guī)定外，對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的管理尚缺一個明確的管理機構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)定也急待制定。4. 4.2基于銀行的信用風險 上文論述中，相信各位同讀都已經(jīng)了解到我國的房地產(chǎn)金融業(yè)對銀行系統(tǒng)的極大依賴度，由此銀行風險是否可控也就成了房地產(chǎn)金融的重要問題之一。由于銀行成為主要的支撐機構(gòu)，在其獲得利益的同時也承擔了房地產(chǎn)金融市場風險的絕大部，因此筆者將房地產(chǎn)金融風險主要表現(xiàn)為銀行風險即信用風險，并主要體現(xiàn)在土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款等4個方面：（1）土地儲備貸款存在隱性風險。隨著97年以后房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房價的不斷高攀，人們特別是房地產(chǎn)投資者對房地產(chǎn)的獲利及房地產(chǎn)價格的持續(xù)高漲有著極大預期。并且縱觀我國的房地產(chǎn)土地開發(fā)，近些年來我國土地購置面積一直大于開發(fā)面積，造成大量土地閑置，而這些閑置土地大量囤積在開發(fā)商手中，占據(jù)著大量資金。雖然我國有著土地閑置費（我國《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條相關(guān)規(guī)定，進行房地產(chǎn)開發(fā)的土地滿一年未動工開發(fā)，征收土地使用出讓金的百分之二十的閑置費，滿兩年未開發(fā)的無償收回土地使用權(quán)），但是由于我國房地產(chǎn)開發(fā)與地方政府“關(guān)系密切”，相關(guān)法律、政策一直處于花瓶狀態(tài)。大量閑置資金導致銀行金融面臨更多風險。（2）銷售的不確定性使房地產(chǎn)開發(fā)貸款面臨極大風險，2008 年，房地產(chǎn)市場的突出表現(xiàn)是銷售非常低迷，1～12 月商品房累計銷售面積同比下降 19.73%，銷售金額同比下降 19.47%；住宅累計銷售面積同比下降 20.32%，銷售金額同比下降 20.11%。 開發(fā)商銷售不暢，資金回籠減緩，資金鏈趨于緊張，現(xiàn)金流量情況惡化，短期償債能力下降。 由于房地產(chǎn)市場風險轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險有一定滯后性以及不良貸款核銷的影響，其中蘊含的潛在風險不容忽視。（3）高房價收入比使個人住房消費信貸違約風險開始上升；世界銀行衡量一國住房消費水平時，認為該指標在4-6之間較為合適，以我國一個三口之家購買90平米住宅為例，08年我國該指標為6.95高于大部分發(fā)達國家，當然隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們的收入也迅速提高，可能房價收入比會隨著收入的增長而下降，但是高房價收入比在很大程度上削弱了未來的消費潛力，也造成了極大地信用風險。（4）房地產(chǎn)金融宏觀可控但不穩(wěn)定，雖然目前我國房地產(chǎn)貸款主要是風險較小的住房貸款，風險較大的房地產(chǎn)開發(fā)貸款比重較小，即使開發(fā)貸款出現(xiàn)大比例的壞賬，其風險也尚在可控范圍，但是如果面臨經(jīng)濟不景氣的雙重打擊，存在一定程度的崩盤可能性，所以也不得不考慮。這些風險雖然主要置身于我國銀行體系中，但也是扎根于我國的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀中，縱觀我國房地產(chǎn)金融制度體系，尚未找到有效解決上述問題的制度，由此上述這些可以說是我國房地產(chǎn)金融的隱患之一。5. 4.3城市土地儲備制度帶來的房地產(chǎn)金融問題 正是由于這一制度的部分原因，才有一開始筆者提到的有學者提出我國房產(chǎn)與地產(chǎn)的分離。自從96年這一制度在中國出現(xiàn)以來，雖然其為中國的房地產(chǎn)及土地行業(yè)發(fā)展做出過很多貢獻并且還正在發(fā)揮著效用，但是，由于這一制度的部分缺陷和不斷地異化，導致這一制度越發(fā)的發(fā)揮著其負面作用。最主要的缺陷有土地儲備與地方政府財政聯(lián)系在一起，并成為其主要財政來源之一，土地出讓金和政績掛靠正是這兩方面的固有弊端導致了一個獨特現(xiàn)象，中央政府在考慮整體的情況下要不斷降低房價而地方政府為了財政和政績需要，不斷想方設(shè)法的提高土地出讓金。加之在前幾年地方政府大力建設(shè)導致個地方政府債臺高筑，依賴土地出讓金來緩解和解決，在這一情形下中央政府在避免過于打壓房地產(chǎn)可能導致地方政府的“崩盤”不得不越發(fā)使不斷出臺的國X條成為一種形而上的東西，地方政府為了它自身的存在也不斷陽奉陰違，做表面工作。6.上期報告中我們也探討了地方政府與房地產(chǎn)的糾纏關(guān)系，所以筆者也不做過多闡述。 這是第一方面，另一方面由于城市土地出讓制度本身的制度規(guī)劃并不完善，比如相配套的法律法規(guī)體系嚴重缺乏，權(quán)利的制約和監(jiān)督基本沒有，導致在這一制度領(lǐng)域腐敗高發(fā)，設(shè)立之初目的之一的高效越發(fā)成為一種理想。正是由于這一制度本身問題多多，從而影響著與其息息相關(guān)的房地產(chǎn)金融。 4.4住房金融產(chǎn)品稀缺，創(chuàng)新能力不足 房地產(chǎn)金融可以說就只有兩個方面的內(nèi)容，一個是房地產(chǎn)開發(fā)金融，另一個是住房金融7.；暫時不討論房地產(chǎn)開發(fā)金融，僅就住房金融說說。目前中國的住房金融本身種類方式太過于稀缺，只有一些簡單套式的貸款業(yè)務(wù)，并且相關(guān)金融創(chuàng)新乏味，只是簡單地對相關(guān)的利率、還款年限、配套贈送做些微調(diào)，并沒有本質(zhì)創(chuàng)新的東西，沒有設(shè)計出差異，服務(wù)于不同群體的住房金融產(chǎn)品。并且由于我國個人征信系統(tǒng)混亂缺乏，存在著大量重復抵押、通過抵押貸款資金轉(zhuǎn)移做高風險投資的現(xiàn)象，導致住房金融本身就面臨著風險。 可以說上述這些問題是房地產(chǎn)金融面臨的主要問題但不是全部問題，由此我們值得深思，在我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的過程中是什么樣的原因?qū)е逻@些問題層出不窮，又將如何解決呢？ 5.結(jié)語 由于本篇報告的目的和任務(wù)是為了向大家闡述房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀及其問題，所以筆者通過簡述房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷史，通過理清其脈絡(luò)向大家展示現(xiàn)在出現(xiàn)的這些問題的根源，為大家在思考更有深度做一個鋪墊。由于理清歷史脈絡(luò)時需要很多文件和史實資料，而筆者個人能力有限，所以在解決這一方面的時候筆者在很大程度上是借鑒前人的資料和論文，所以在很大程度上有些偏差。數(shù)據(jù)證實的時候相關(guān)時效數(shù)據(jù)并不是那么好找，所以筆者在一定程度上選擇了一些具有代表性的前期數(shù)據(jù)。希望本篇報告可以為大家更系統(tǒng)更全面的展開房地產(chǎn)金融這個問題，有助于大家更深入的思考。由于筆者能力有限，報告難免存在問題，望各位同讀指出。