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山東省臨沂市房地產(chǎn)市場初步分析 房產(chǎn)事業(yè)部 2005年11月16日 一、城市概況 【人口】 臨沂市位于山東東南部，總?cè)丝?015萬，是全省面積最大、人口最多的行 政區(qū)域。面積、人口各占山東省的九分之一，是農(nóng)業(yè)大市，2003年城區(qū)人口約 69萬，2002年全市住房新開工面積112.6萬平方米(不包含平房建設(shè))，臨沂城 53萬平方米，規(guī)模較小。 【地理環(huán)境】 臨沂市位于山東省的東南部,東部連接日照，地近黃海,西接棗莊、濟(jì)寧、泰 安，北靠淄博、濰坊?？偯娣e17184平方公里，是山東省面積最大的市。 臨沂市地處東南沿海，地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢明顯，基礎(chǔ)設(shè)施完善。區(qū)位 上，東靠日照港、嵐山港和連云港，處于山東和江蘇兩個經(jīng)濟(jì)大省的交界處， 【交通環(huán)境】 臨沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、鐵路相銜接的立體網(wǎng)絡(luò)。 已經(jīng)復(fù)航的臨沂機(jī)場為國家二級機(jī)場，是魯南地區(qū)最大的民航機(jī)場，現(xiàn)已初步開 辟了通往全國各地的15條航線。境內(nèi)以4條過境國道和14條省道干線為主， 兗（州）石（臼所）鐵路、坪（上）嵐（山）鐵路和即將建的哈爾濱至長江三 角洲的沿海鐵路大通道在境內(nèi)交匯貫穿東西南北。建成的京（北京）滬（上海） 高速公路和日（照）東（明）高速公路在臨沂市內(nèi)形成一個十字形，通車?yán)锍踢_(dá) 到340公里。 【人居環(huán)境】 臨沂市投資近30億元，改造、拓寬、新建城市道路，實施濱河大道建設(shè)、 雙嶺路改造、“城中村”改造、臨沂被國家環(huán)?？偩峙鷾?zhǔn)為全國生態(tài)示范區(qū)建設(shè) 試點地區(qū)，莒南縣被列為首批省級生態(tài)縣建設(shè)試點，沂水縣沂水鎮(zhèn)被批準(zhǔn)為省級 環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)。按照《臨沂生態(tài)市建設(shè)規(guī)劃》，臨沂規(guī)劃建設(shè)了生態(tài)功能區(qū)、水 源涵養(yǎng)區(qū)、重要水源保護(hù)區(qū)等，全市林木覆蓋率達(dá)到27.1%，全市大生態(tài)體系基 本建立，城市功能日益完善。 【經(jīng)濟(jì)概況】 2004年，實現(xiàn)GDP1012億元，同比增長17%；在全省位列第七，并在全國老區(qū)中率先實現(xiàn)了人均GDP過千萬元。作為物流商貿(mào)城市，經(jīng)濟(jì)近幾年取得了長足發(fā)展，人均儲蓄、人均GDP、人均消費(fèi)水平較2003年翻兩番。 2005年前三季度，城鎮(zhèn)居民收入增幅較快，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)6301元，同比增長11.5%。城鎮(zhèn)人均收入超過全省平均水平，名列全省第七位。 【支柱產(chǎn)業(yè) 】 臨沂市的工業(yè)經(jīng)濟(jì)從小到大，成為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)力量。工業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的37%，成為利稅過億元，52家利稅千萬元企業(yè)實現(xiàn)利稅占新統(tǒng)計口徑工業(yè)實現(xiàn)利稅的78.2%，支柱產(chǎn)業(yè)初步形成。形成了具有自身特征的支柱產(chǎn)業(yè)體系，目前，食品、建材、化工、機(jī)械、紡織等已成為臨沂市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的重要支柱。 以商品流通為代表的第三產(chǎn)業(yè)取得巨大發(fā)展。臨沂城成為聞名全國的商貿(mào)城。位居全國十大專業(yè)批發(fā)市場前三名。目前市場輻射到全國二十多個省市和地區(qū)。目前，臨沂服裝城是全國第三大批發(fā)城，全市商貿(mào)交易額為500億，批發(fā)城就占了300億之多。臨沂大市場造就的外來經(jīng)銷商，是2003年房價漲價的主流推動力。 【城市地位】 最近市政府提出把臨沂城建設(shè)成為魯南蘇北區(qū)域特大中心城市，這為房地產(chǎn)業(yè)打開了廣闊的發(fā)展空間。 【城市規(guī)劃】 　　自2003年以來，市規(guī)劃局先后完成了臨沂城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究、南坊分區(qū)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃、城市公交專業(yè)規(guī)劃、中心城市戶外廣告規(guī)劃和臨沂大學(xué)、澳龍物流城、香江商貿(mào)城、華藥物流城、臺北新城等一系列重點項目規(guī)劃，明確了臨沂“合縱連橫、一心七軸”的區(qū)域城鎮(zhèn)規(guī)劃體系和臨沂中心城區(qū)“一河五片、北上東進(jìn)”的空間布局形態(tài)，凸現(xiàn)了臨沂“商貿(mào)城、濱水生態(tài)城和歷史文化名城”的城市特色，勾畫出大臨沂新臨沂的總體框架。 　　 2004年，臨沂市將重點完成包括沂河兩岸城市重點地段城市設(shè)計；沂河?xùn)|岸堤內(nèi)綠地景觀規(guī)劃；南坊市政服務(wù)中心規(guī)劃方案整合；城市重點區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃；其中，沂河以東的河?xùn)|區(qū)成為政府規(guī)劃的重點，被當(dāng)?shù)厝顺蔀椤?992年的浦東”。目前，這塊土地正被大大小小的地產(chǎn)企業(yè)所熱捧。 【小結(jié)】 規(guī)劃為“建設(shè)大臨沂、新臨沂”，政府辦公將遷址，套路為建設(shè)新城區(qū)的浦東套路，是許多省會城市所慣用的手法，新城區(qū)－河?xùn)|區(qū)在規(guī)劃剛出來時，是眾多開發(fā)商搶奪的熱點區(qū)域，若新城區(qū)沒有一定的產(chǎn)業(yè)支撐，單純發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，若干年會有一定的泡沫成分。 二、土地市場 近年來，臨沂由于城市規(guī)劃方案正在修編，城市土地一直處于被控制狀態(tài)，幾年來土地供應(yīng)量一直不是十分充足，使得房產(chǎn)商通過招拍掛競得的土地價格較高。幾年來，土地的費(fèi)用一直在上升，直接導(dǎo)致房價的上升。2002年， 臨沂土地價格上升7.8%，居全省第二。 最新成交案例： 地塊 位置 面積 成交總價 成交 單價 成交 時間 中標(biāo)單位 2005-066號地塊 緊靠濱河大道和兗石鐵路 351.46畝 22178.00萬元 63萬元/畝 2005.11.10 福建前田集團(tuán) 067號土地 濱河大道和兗石鐵路 390.06畝 28552.392萬元 73萬元/畝 2005.11.10 臨沂臺北新城建設(shè)發(fā)展有限公司 存量建設(shè)用地 臨沂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 356.3畝 12850萬元 36萬元/畝 2005.10.10 地塊 南坊新區(qū) 209畝 14630萬元 70萬元/畝 2005.6.24 臨沂礦務(wù)局華建房地產(chǎn)開發(fā)公司 地塊 南坊新區(qū) 218畝 15236萬元 69萬元 2005.9.7 北京慧泉置業(yè)有限公司 三、房地產(chǎn)發(fā)展歷史 年份 上升情況 產(chǎn)品 均價 1992--1998年 呈微幅上漲態(tài)勢，平均增幅在5％以下 一直在低水平的層次上發(fā)展 商品房均價在1000元/平方米左右 1999--2000年 以廣場建設(shè)和沂州路拓寬改造為契機(jī)，兩年間房價上漲近50％ 2001年-2003年 剔除個案因素，房價基本處于盤整狀態(tài)，基本穩(wěn)定，應(yīng)當(dāng)說房價未出現(xiàn)非理性上漲。 2004年下半年 價格由上半年的2000元/平方米增漲到2700元/平方米，地段較好的社區(qū)銷售價格超過3000元/平方米的不在少數(shù) 2003年--2005年 房價又有了較快的上漲 在2000-3000元/平方米的幅度上徘徊，部分樓盤每平方米已經(jīng)突破4000元/平方米大關(guān)。 2005年上半年 政策出臺遭遇了急剎車，房價漲幅趨緩 小結(jié)：在山東地區(qū)是屬于發(fā)展較早，漲幅也較快的城市之一。 四、房地產(chǎn)市場的特點 1、房地產(chǎn)投資占社會固定資產(chǎn)投資可達(dá)到9—10％(全省為11％) 2、二、三級市場較為發(fā)達(dá) 3、需求市場兩頭大，中間小，產(chǎn)品供應(yīng)上面大，中低檔的小。 平均收入水平低是由于當(dāng)?shù)厝丝诨鶖?shù)大，實際有一定經(jīng)濟(jì)實力的人并不少，這是一個兩頭大，中間小的市場，本地經(jīng)商的浙江人等中高收入群較多，激活了市場。他們的投資較多，帶動了市場。 4、房價較高，超出居民購買力，普通居民收入在600－1200元/月，房價在2000－3000元/平方米，總價在20萬元，房價收入達(dá)到10：1，比例偏高。 5、中高檔住房多，缺少中小戶型，目前中高檔樓盤市場出現(xiàn)基本飽和的跡象。2005年開春后受工薪階層青睞的中小戶型也開始不斷涌現(xiàn)。 6、目前租賃市場投資回報率下降非常明顯，為5－8％，市場尚有投資價值，但已處于一輪發(fā)展的中后期了。 五、機(jī)會點分析 1、 中小戶型、低總價的樓盤開發(fā)較少 在房地產(chǎn)市場環(huán)境被中高檔細(xì)分市場激活后，針對普通居民的樓盤應(yīng)該是今后開發(fā)商進(jìn)入市場的切入點，在這方面存有很大的潛在需求，市場供應(yīng)存在缺口。 2、從長遠(yuǎn)來看，需求較大 全市2002年底的城市化水平是32.9％，按照市政府確定的城市化目標(biāo)，到2015年，全市城市化水平要達(dá)到50％以上，向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)人口237萬人，臨沂城城市人口由現(xiàn)在的69.1萬人發(fā)展到2015年的100萬人。按3.5人一套房，每套100平方米計算，2003年到2015年的13年里全市每年將需新建住宅520萬平方米，臨沂城每年需新建住宅68萬平方米。2002年全市住房新開工面積112.6萬平方米(不包含平房建設(shè))，臨沂城53萬平方米，離城市化的要求還有相當(dāng)差距，縣城和建制鎮(zhèn)的差距更大。 六、新政策影響 受國家一系列房價調(diào)控政策影響，2005年一季度起房地產(chǎn)價格開始進(jìn)入調(diào)整期，房屋銷售價格上漲趨緩，上半年不少樓盤并不旺銷，臨沂的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)旺銷不旺市的局面。 一手房市場：受新政出臺的影響，新房交易明顯冷淡下來，尤其是6月房產(chǎn)新政出臺，基本沒有成交量。 二手房市場：交易冷清，交易量為6月1日前的25－30％，大量中介關(guān)門。 小結(jié)：二手房市場交易量驟減70％，說明投資的成分較高，粗略估計有15％左右，調(diào)控政策對臨沂這樣的有一定投資成分的城市產(chǎn)生較大影響。 七、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 2005年下半年房產(chǎn)市場競爭將異常激烈，也會有一批樓盤會脫穎而出，出現(xiàn)銷售火暴局面。 從臨沂目前的房產(chǎn)開發(fā)量來看，形勢也不容樂觀。2004年新開工面積為126.7萬平米，竣工134.3萬平米，銷售面積141萬平米，其中個人購房116萬平米。而2005年一季度新開工的面積就為104.8萬平米，竣工面積9600平米，銷售面積13.2萬平米。 而臨沂下半年還有上百萬平米的商品房將動工或進(jìn)入銷售期，也就是說，下半年會有100萬平米左右的樓盤集中上市，而每年的消化量大約在100萬平方米。在目前房產(chǎn)市場遭遇剎車的情況下，如此大的供應(yīng)量已經(jīng)超出市場在這個時間段的需求，會使下半年臨沂的房產(chǎn)市場競爭變得異常激烈，房產(chǎn)市場有從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變的跡象 隨著中高端市場的飽和及國家房產(chǎn)新政的施行，年內(nèi)房產(chǎn)價格將會進(jìn)行短暫調(diào)整，價格上漲的幅度將會趨緩，房產(chǎn)均價將會出現(xiàn)小幅上漲的局面。未來三到五年內(nèi)，臨沂房價會出現(xiàn)部分冷門區(qū)域價格下降的現(xiàn)象，但是一些房產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域如南坊、沂河兩岸等都還會出現(xiàn)價格上漲的現(xiàn)象。 小結(jié)：在臨沂經(jīng)商的浙江人多，炒高了房價，房價有一定的透支，今后競爭更加激烈。從3-5年長遠(yuǎn)期看，樓市是處于上升通道的。 八、最新政策 1、2005年2月制定了《臨沂市安康居住工程實施方案》， 2、2005年下半年政府將進(jìn)行商品房銷（預(yù)）售檢查執(zhí)法活動，禁止轉(zhuǎn)號等炒房活動。 九、總結(jié)： 臨沂房地產(chǎn)市場的房價由政府主控的因素較多，市場啟動于1999年，啟動較早，尤其臨沂的住宅市場在2003年以后經(jīng)歷了一定的的炒做，房價上升幅度較快，政府2004-2005年初已經(jīng)出臺經(jīng)濟(jì)房政策來平抑房價，在國家的調(diào)控政策出臺后，市場受到了一定的影響， 從市場周期來看，整個市場氛圍起來了，已經(jīng)處于一輪發(fā)展周期的中期，但是相對一些房價嚴(yán)重透支的二線城市如寧波等地來看，還具備一定的投資價值 從機(jī)會點來看，房地產(chǎn)年銷售量相對總?cè)丝诙暂^小，今后住宅市場的發(fā)展將會出現(xiàn)分化，產(chǎn)品好、地段好的樓盤有漲幅，部分差的樓盤會有下跌，整體房價會小幅的上漲。開發(fā)中小戶型低總價的樓盤應(yīng)該有一定市場需求，進(jìn)入商鋪和辦公市場也有一定機(jī)會點。 房產(chǎn)事業(yè)部 2005年11月16日  附件：各年份房地產(chǎn)開發(fā)量數(shù)據(jù)： 年份 房地產(chǎn)投資(億元) 施工面積（萬m2） 新開工面積（萬m2） 竣工住宅面積（萬m2） 銷售面積（萬m2） 2000年 47 2001年 64 2002年 14.36 181 69 2003年1－6月 7.18 101 50 46 2004年1－6月 8 134 23.7 38.6 2005年1－8月 19 近年來，各項指標(biāo)均增速顯著。1998年至2002年5年間，房地產(chǎn)投資平均年增長25％以上。 住房二、三級市場逐步活躍。  典型樓盤： 盛世家園、御景園：2500元/平方米，市區(qū)最好樓盤香榭麗舍4000元/平方米 近兩年辦公樓的租金、出租率一直上升，值得投資。財富廣場等商住樓操作較為成功，售投資客認(rèn)可。價格在4500－9000元/平方米，一般在4500－4700元/平方米，利潤率在35％，低于住宅的30％。 商鋪方面大型MALL有一定的機(jī)會。 全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)狀況目前，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已從1982年開發(fā)起步時的幾家，發(fā)展到現(xiàn)在的百余家，直接從業(yè)人員8000余人